征地区片综合地制订方法探讨——以甘肃省部分城市规划区为例.pdf

摘 要 土地征用是指国家因为公共建设或公益事业需要，将集体土地变为国家所有，并 给予集体一定经济补偿的行为。由于我国的土地征用制度产生于计划经济时代，在目 前许多条件已发生了变化的情况下，征地制度仍然保持了原有的作法，使得土地征用 补偿标准偏低，许多社会矛盾和土地纠纷由然而生。2004年lO月22日，国务院发 出《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)，根据该文件、 年4月底前必须完成各地的征地区片综合地价或征地统一年产值标准制订工作，经平 衡后报国土资源部平衡备案。 但目前的征地区片综合地价制订是按照国土资源部下发的《关于完善征地补偿安 置制度的指导性意见》和《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工 作的通知》进行的，在测算方法和测算技术流程上国土资源部只是以指导性意见的形 式建议了农地价格因素修正法、年产值倍数法和案例比较修正法三种方法，要求各地 根据实际情况，采用两种以上的方法进行测算，综合确定征地区片综合地价，因此在 测算方法和测算技术流程上未形成一套完整的体系，尚有较大的探索空间，需要根据 各地的实际情况确定其合理的测算方法。 因此，本文试图通过对农地价格因素修正法、年产值倍数法和案例比较修正法三 种方法的分析研究，结合《农用地估价规程》，以期寻求一条适合甘肃省实际情况的 征地区片综合地价测算方法。 本文从《关于完善征地补偿安置制度的指导性意见》中所提方法着手，结合甘肃 农业大学资源与环境学院所开展定西市、张掖市、酒泉市和兰州市等地城市规划区征 地区片综合地价制订工作实际，进行深入细致地分析研究，对指导性意见所提出的方 法在甘肃省的适用性进行探讨，在此基础上提出适合甘肃省实际的征地区片综合地价 制订方法。 通过研究，本文作者认为农地价格因素修正法、年产值倍数法不适用于甘肃省各 地城市规划区征地区片综合地价制订工作：案例比较修正法是土地市场发展的必然要 求，符合实际情况，是一种较好的方法；另外通过对国内外的土地征用补偿制度分析 研究，我国土地征用补偿应实行“按价补偿”，即征地补偿标准应体现土地自身质量 状况、区位条件、土地供求关系、社会保障功能等因素，测算出包括土地征用的直接 损害补偿、因征地而引起的间接损害补偿的综合补偿标准，因此本文作者就《农用地 估价规程》中讲述的叠加法(即土地质量价格叠加社会保障价格)进行研究，认为叠 II 加法也是一种较好的征地区片综合地价测算方法；并在综合分析定西市、酒泉市、张 掖市、兰州市等地征地区片综合地价制订工作实际的基础上，创造性的提出能够反映 政府、用地单位、农民三方意愿的调查测算法一意愿调查法。 关键词：城市规划区土地征用土地征用补偿标准征地区片综合地价 意愿调查法 UI Abstract Land isonedeedthatthestate c011ective1andinto requisition changes 1andofthestateandatthes锄etimeⅢakessomefinancial to compensation thec011ectiveinordertosatisfy of constructionor requirementpublic welfare．Borninthe land public plannedeconomyera， requisitionsystem inour remains while of10tsofconditionshavetaken countr