不同合同效力情形下附和装饰装修物的处理(论文资料).docVIP

租赁合同不同合同效力情形下 附和装饰装修物的处理 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条、第十一条的理解与适用 租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人由此形成的物权属用益物权范围。租赁作为普遍存在的一种财产权利交易形式，在社会财产流转过程中扮演了重要的角色，其中房屋租赁又是租赁形式中重要的组成部分，因此引发的纠纷，伴随着今年来“房地产热”、房屋流转加速的背景，亦逐步升温。为此最高人民法院于2009年7月30日颁布了 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），以求在处理相关问题时统一法律适用。 《解释》中在处理租赁合同无效与合同解除时，就形成附和的装饰装修物的处理分别采用现值与残值的表述，故现值与残值的认定遂成为实践中需要充分注意的问题，本文仅就此进行浅析，并就相关问题的处理进行简要探讨。 根据最高人民法院民一庭奚晓明法官就《解释》的说明中的表述，现值是指租赁合同被认定无效时装饰装修物的现存价值。该表述较为浅显，容易理解，且在实践中不会引起歧义，唯一需要解释的是该规定如何与《合同法》第五十八条关于合同无效法律后果的衔接问题。根据我国法律规定，合同无效时，双方应恢复至合同缔结前的状态，具备过错的一方对合同向对方的责任以“信赖利益”为限，即赔偿合同守约方因缔结合同所支出的花费，及因合同未能成立导致守约一方因此丧失的缔约机会。因此当然需要解释的一个问题就是，既然需要恢复至合同缔结起前，则形成附和的装饰装修物为何不是全额赔偿？ 对此笔者的理解是，虽然我国法律对于合同无效采取的态度是以恢复至合同缔结前为原则，但是以赔偿损失方式的方式实现上述目的。虽然合同无效导致守约方因此遭受的装饰装修的损失，但是实践中从租赁合同开始至租赁合同被认定无效往往间隔一段时间，在这段时间中，承租人对房屋的装饰装修所形成的利益已经实际享受，因此守约方（一般是承租方）实际遭受的损失为在剩余租赁期限内对于装饰装修所形成的利益无法享受而造成的损失。因这种损失夹杂主观感受，无法具体衡量，为使法律更被更好的操作性，最高院采取了以装饰装修剩余价值，即现值的损失来衡量这种利益。 现值的确定一般以鉴定的方式进行。 相对于“现值”，“残值”是一个相对难以理解的概念。从字面上理解，“残值”和“现值”都是指装修装饰物现存的残余价值，两者间似无不同。但对“残值”的理解需要将之放置于《解释》第十一条规定的“剩余租赁期内装饰装修残值损失”具体的语境中。根据该语境，可以认定最高人民法院认为“承租人对于租赁房屋进行的装饰装修应该在租赁期届满时折旧完毕”。该观点也可以从《解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持”的规定中得到印证。既然装饰装修物在租赁期限内应当折旧完毕，那么则意味着“残值”是被按照某种折旧规则计算出来的，而非被鉴定出来的，这就有可能造成“残值”与“现值”不一致的情形，这也是最高院规定“残值”的价值所在。 应当注意的是，因为我国《合同法》规定的违约赔偿是以实际发生的损害为基础的，因此如果因某种原因导致“残值”明显高于“现值”的，将依然按照“现值赔偿”，如在因房屋遭水淹的情形下，“残值”将显然高于“现值”，则此时虽然合同系有效成立的合同，但依然适用“现值”的计算方式确定复合装饰装修物的损失。需要特别说明的另一个问题是，最高人民法院就折旧的方式虽未说明，但一般应以匀速折旧法进行。 最后，《解释》第九条及第十一条适用前提是当事人没有特别约定，因此在合同双方具有特别约定时，应按照当时人双方的约定进行处理。