《2016年重庆西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告》.ppt

项目一期产品推盘策略 三组团产品组成： 产品 编号 栋数 项目 体量 户数 单价 总价（万） R2（屋顶别墅） 3 2010 3 10500 2，110 R2（多层） 1 6016 18 8500 5，113 H3 1 22080 48 8000 17，664 V2C 4 9860 4 13000 12，818 合计 73 37，705 三组团 价格体系说明—— 潜销售价：针对渠道客户，作为线下操作，特别设有一定的优惠折扣作为前期定制\促销吸引力(建议对前期定制客户在面价基础上采取10-15%的优惠)，以及考虑到外部渠道推荐客户所产生的中介费用(目前销售代理的佣金点普遍为1.2-1.5%，前期渠道销售的佣金点为2-4%)。通过潜销保证开盘影响力，奠定项目后续招商销售的“开门红”。 正式售价：针对市场客户，作为线上操作，制定代表区域价值和项目品质的正式面价与正式折扣，形成市场供应水平的重要支撑。 2011年 9月 1月 2012年 12月 产品设计确定 代理公司介入 一期蓄势期 （2011.09-2012.05） 一期开盘 （06-07） 2013年 6月 二期开盘 （10-11） 10月 4月 三期开盘 （04-05） 二期蓄势期 （06-09） 三期蓄势期 （12-03） 持续期 持续期 持续期 秋交会 春交会 秋交会 国庆节 国庆节 元旦节 春节 5.1黄金周 元旦节 春交会 国庆节 春节 5.1黄金周 秋交会 项目一期产品推盘时间表 预计项目一期完工 (11-12) 预计金科\融创项目面市 (10-12) 轻轨6号线\南山隧道通车 (10-12) 慈母山隧道通车 (10-12) 预计金隅大成项目面市 (02-04) 项目销售中心建成 (04-06) THANKS！ 总部基地概念在重庆的发展 四、总部基地概念项目 1、华雄总部时代 项目位于江北港城工业园D区，由华雄实业开发。项目主打广告语“中 小企业发展平台”。（项目总建筑面积26248平米，面市时间2011年2 月） 2、康田国际企业港 项目位于西永微电子产业园区管委会对面，项目由重庆地产集团开发。 项目主打广告语“硅谷特区、纯独栋企业总部公园”。（项目总建面 86685平米，面市时间2011年5月） 3、贝蒙盘古 项目位于江北区车管所前行200米，项目由贝蒙置地开发。项目主打广 告语“非传统、非量产、定制级独栋写字楼”。（项目总建面55000平 米，面市时间2011年6月） 总部基地概念在重庆的发展 总部基地作为商务物业的新型业态进入重庆时间较晚，普遍在2010年底，2011年初进入。但概念宣传，市场引导的力度较为迅猛。预计在2012年初各项目均进入实质销售期，总部基地概念将逐渐走向成熟。 茶园区域发展 区域住宅市场 2011年初金科和融创分别在茶园拿下三个地块，根据常规时间测算，预计将在2012年初项目面市。届时将进一步提升茶园的整体区域形象。 茶园区域发展 区域配套市场 一、2011年底，慈母山隧道通车，连通茶园与朝天门大桥。大大缩短 我公司项目与主城的距离。 二、2011年4月，南岸区对经开区进行重新规划编制，预计2012年7 月前，经开区将围绕“宜居、宜业、创新”的发展，将更成体系 。 茶园区域发展 在2012年7月前，茶园区域随着品牌物业及交通改善，统一规划等利好信息的出台，区域影响力将得到进一步提升。 2011年7月至2012年7月市场预测 重庆市受政策导向，商务和商业房地产市场将迎来新的机遇。 总部基地概念将作为新的办公物业形态逐步在重庆市场推广，并得到市场的认知。 茶园的区域价值，将在未来一年政府及相关知名企业的推动中，得到进一步提升。 因此，2012年我们项目的推出价格，将完全有可能在现有得出的市场参考价格基础上，上涨10-15% 项目一期独栋物业均价将在8000-8500的基础上上幅10-15%。预计一期独栋物业在2012年7月销售价格为9000—9800元。 项目一期产品价格评估 产品细分原则：波士顿矩阵 导用波士顿矩阵推导项目产品之间价格的合理性. 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。属项目产品形象的标竿 成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。属项目创造利润的主力