2012正合成都中港东湖综合体项目核心竞争力构建及其整体定位的研究.pptx

中港东湖项目 · 阶段二;2;;制作东湖项目这道】。;“美宴”作品感受;;道路;;道路;边界;11;;区域;区域;;节点;节点;18;19;标识;标识;城东 新天地;项目“饕餮盛宴”打造;24;;26;27;28;29;;31;32;33;34;35;36;37;38;39;40;41;42;项目”各道工序”实际制作;;45;46;通过市场梳理，我们可以得出目前区域客户主要由三部分构成：;客户属性细化分析 之 “新成都人”;核心特征： 区域稳定度极高； 与之前生活轨迹和生活圈子相联系，区域稳定度极高，同时易产生“圈层效应”； 首置婚房客户需求与“新成都人”一致； 注重交通便捷，生活方便，支付力的层次决定了其对于品质感的需求； 目前改善型客户支付力有限，对于功能性需求大于舒适度需求； 目前区域改善类产品130以上产品多为经济型套四，且销售速度明显较慢，但未来伴随着城市土地的逐渐稀缺，本项目高支付力改善客户比例将逐渐增大；;客户属性细化分析 之 “外地客户”;51;第一阶段整体开发策略 回顾;;;;;;58;59;60;61;62;63;面积段;65;66;67;附：在此户型配比下对建筑排布的初步建议;;70;71;价格定位 前提一;价格定位 前提二;通过市场比较法测算出，在目前的市场环境下，本项目产品实现均价（实得）为： 9956元/㎡;通过市场比较法测算出，在目前的市场环境下，本项目产品实现均价（实得）为： 10323元/㎡;通过市场比较法测算出，在目前的市场环境下，本项目产品实现均价（实得）为： 11654元/㎡;再改;78;;80;写字楼开发情景回顾 之 市场研究;写字楼开发情景回顾 之 商用物业比例研判;写字楼开发情景回顾 之 案例;写字楼开发情景回顾 之 结论 ;写字楼开发情景回顾 之 方案释义 ;写字楼开发情景回顾 之 方案评价 ;87;客户定位;客户定位（乙级）;投资型客户（市场情况）——投资客占比约40%，以境内个体型投资为主;投资客户特征——核心关注投入与产出比;投资型客户定位;自用型客户（市场情况）——东大街客户以金融、咨询服务、信息科技、电子、建筑房产为主;东大街写字楼需求模型;同办公区域属性（非核心商务区）乙级写字楼进驻客户情况;自用型客户定位;客户定位（甲级）;投资型客户（市场情况）——投???客占比约50%，以境内个体型投资为主 ;投资客户需求特征：;投资型客户定位;自用型客户（客户类型研判）;同办公区域属性（非核心商务区）甲级写字楼进驻客户情况;自用型客户定位;104;面积分割（乙级）—— 开零小面积分割出售为主，利于总价控制，同时可根据面积需求进行多单元自由组合;面积分割（乙级）;面积分割（乙级）;面积分割（甲级）;面积分割（甲级）;面积分割（甲级）;111;价格定位说明 ;价格定位（乙级）——根据写字楼与住宅价格比推算为10649元/㎡;价格定位（甲级）——根据甲级写字楼/乙级写字楼价格关系推算为12779元/㎡;;;117;客户定位 前提研究 ;119;120;121;122;123;124;125;126;功能定位 2栋写字楼方案;128;129;市场研究回顾（1） 平层SOHO面积划分;;功能需求;133;价格定位前提：本案公寓物业与住宅物业价格关系;价格定位前提：住宅物业价格确定;公寓价格定位;137