南充项目规划设计建议.ppt

本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ * * 华雅·南充都尉路项目规划设计建议 地块分析篇 一、 地块价值分析 建议： 中等开发规模 | 中等开发强度 | 高附加值居住社区 3-1、3-2号地块 规划道路（接嘉南路） 都尉路（接耀目路） 3-3号地块 规划的星级酒店 开发商 成都华雅房地产开发有限公司 物业地址 嘉陵区都尉路2号地块 地块规模 93143㎡（含13794㎡代征道路） 119.0235亩 建筑密度 （整体按20%计） 3-1号≤20%；3-2号≤28%（高层部分小于20%）； 3-3号≤30%（高层部分小于20%） 土地使用年限 住宅70年 商业40年 容积率 绿化率 容积≤4.0； 绿化率≥30% 理论总建面 317397㎡（按最大容积计） 每亩地价 254万元/亩 土地现状 未开工-土地平整 地块现状5大症结： 症结一：规划道路将地块一分为二，破坏了地块的整体性，规划布局怎样打造？ 症结二：地块整体比较狭长，交通格局怎样设计？ 症结三：地块周边环境较差，怎样规避环境对项目影响？ 症结四：密度、层高、景观之间的矛盾如何协调？ 症结五：怎样解决低价较高，获取价值最大化？ 一、 地块价值分析 一、 地块价值分析 5大症结 对症下药 症结一：规划道路将地块一分为二，破坏了地块的整体性，规划布局怎样打造？ 利用道路的分割，所带来的商业契机，规划开敞式商业街区，提升商业形象档次，使商业街区成为项目营销制胜点； 症结二：地块整体比较狭长，交通格局怎样设计？ 应最大程度考虑交通出行便利性，打造方便快捷的出行方式； 症结三：地块周边环境较差，怎样规避环境对项目影响？ 用项目的主题定位渲染项目，用建筑的符号化提升项目综合档次，为片区形象定调； 症结四：密度、层高、景观之间的矛盾如何协调？ 利用围合式布局，集中使用中庭绿化，增强景观与建筑的融合度； 症结无：怎样解决低价较高，获取价值最大化？ 用够容积率，做高项目附加值，提升物业品质。 SWOT分析 优势 Strength 劣势 Weak 用地具备一定规模，地块对面是一个规划中的5星级酒店，具有打造品质社区的先决条件； 发展商实力强，具成熟开发经验； 目前区域可竞争项目少； 距离市中心较远，且目前道路尚未建设完成； 区域成熟度低，各设施欠缺； 片区商业配套极其缺乏，在一定程度上限制了房地产的发展。 机会 Opportunity 以大区位优势打消客户疑虑，抢占机会 嘉陵区定位于南充新城，各项城市配套设施建设正在逐步完善中； 项目道路周边2条道路，将于2010年年底建成通车； 利用片区规划优势，结合预期利好，提升项目的竞争力； 挖掘大区位的市场前景价值，与升值空间，引导消费； 借助区域市场良性发展机会，发展高品质居住物业； 威胁 Threaten 以自身特色产品，差异化竞争 宏观调控影响持续显现； 随着区域的发展成熟，竞争产品将增多； 演绎本案全新的独特生活理念，营造高品质生活场景，打造项目独特化居住风潮； 独特的商业街区规划，使本案有别与其他项目，做到标新立异； 二、 地块SOWT分析 三、物业形态定位 本项目地块位于嘉陵区都尉路西侧，对面是规划中的五星级酒店项目； 目前片区商业配套极其缺乏，在一定程度上限制了房地产的发展。所以本案在商业选型时，需要考虑商业与住宅的整体定位和风格，要与其他片区形成明显差异； 项目理论31万平米的建筑面积，适宜将其规划打造成为中高端的品质商业社区； 产品档次定位：高附加值中高端物业 我们主力客户需求的是 中高端居住兼投资性产品 整体物业定位： 高层精品电梯公寓+英伦商业街区 结合项目经济技术指标及成本考量： 建筑规划篇 高层精品电梯公寓 英伦商业街区 英伦商业街区 一、规划建议?总体功能分区 高层精品电梯公寓 高层精品电梯公寓 英伦商业街区 路网设计原则：打造方便快捷的交通网络 一 、3-1、3-2号地块为围合式小区内部路网；3-3号地块为开敞式交通路网设计。 二 、道路规划尽可能满足“人车分流”的原则。 三 、住区出入口的选择要方便、安全及合理，注意出口与城市主干道的连接。 四 、区内各类道路分布合理且应与景观呼应，达到园区内“一景多道”或“一景一道”。 机动车道“步移景异”，充分考虑车行道两侧的景观性。 五 、住区内道路应通而不畅，道路可有弯度，曲线设计。 六 、区内道路应考虑人流、车流，结合规划路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径。 七 、区内道路应符合消防要求。 一、规划建议?路网设计 道路 景观轴线 一、规划建议?路网设计 开敞式商业街区 围合式住区 道路 景观轴线 开敞式商业街区