南京苏宁岔路口地块策略定位报告.ppt

项目属于城北板块的东南区域，地块外部条件更契合城东别墅板块属性，片区供应主要以城东、城北别墅为主 项目邻近玄武大道，距离市中心15分钟车程，相比其他别墅板块，除紫金山板块之外，距离市区最近，交通最为便捷 紫金山板块属于主城区别墅板块，距离市中心只需10分钟车程； 仙林板块位于紫金山板块之东，通过仙林大道到达市中心约30分钟车程； 江宁板块距离主城区较远，通过将军大道、机场高速等主干道通往市区，大约需40分钟； 项目位于紫金山北侧，毗邻玄武大道，距离市中心约15分钟车程，交通十分便利，相比于其他别墅板块有明显的交通优势 与片区竞争项目比对分析，项目核心优势在于项目位于主城区的城市价值，另外在产品和资源上有待提升，形成项目独有的价值体系，跳出板块弱势,放大个盘效应 主力产品以现金流产品叠加别墅为主，联排别墅作为明星产品占总建面的25%，叠加别墅以其更适合片区客户需求的低总价特征赢得热销，而联排以高附加值、高赠送面积赢得热销 南京在售别墅市场小结 地块呈东西走向狭长状，整体西高东低，北高南低，高差约为10米，地块内部为工厂厂房，拆迁后地貌较为平整 A地块：坡地高差大，东部紧邻铁路噪音大，西部视野开阔，景观佳，玄武大道噪音大 B地块：丰富的坡地景观和原生态树林资源，无噪音污染 基地分析：建设用地标高分析——地形复杂，且要点限制对高程的调整，应因地制宜的进行产品布局 基地分析：建设用地居住私密性分析——距主入口越远，私密性越好 基地分析：自有的绿化用地容易转换为私人花园，对相邻的局部地块有较大的价值提升 基地分析： B地块居住价值最高，但是限高12米，必须以产品创新的方式实现产品价值 项目车行的进入性较差，需要通过林荫大道的 打造营造入口仪仗感，从而弱化客户的抗性 四重防范体系：（外围、小区内、单元大堂、入户门） 外围：周边围墙红外对射系统；在靠近香蜜湖人烟稀少侧，设计了当今世界最先进的周界防范系统―――埋地电缆入侵探测系统。 小区内：电子巡更系统——有线巡更和无线巡更相结合的方式；整个小区设置了多个分监控中心。 单元大堂：单元门庭闭路监控系统；三重门厅呼叫系统。 室内：电子视频系统。 从本项目产品结构看，本项目明星（隐性明星） +现金牛产品占优势比例，少部分超级明星产品 综合本项目区域本体优势和竞争状况，定价体系应更注重内部价值体系的合理性，并针对不同价值梯度制定相应价格策略； 定价策略：明星六树产品树立价格标杆，博取高利润； 定价策略：现金牛别墅跟随市场同质主流产品总价区间； 定价策略：采用进入本项目现金牛和楼王产品总价区间，并视价值培育调整售价 ； 本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 54－56 宽景叠拼TH；适用前提：临主要景观面 较传统的TH，舒适性有很大提高，大面宽获取了大的采光面和观景面； 院落4 水院：山水温泉度假别墅 甲板与水面相连 28.40% 15840 220 72 1 36 叠拼 面积比例 建筑面积 户均面积 户数 梯户比 栋数 产品 我们设置了少量的端套“庭院别墅”作为项目的“明星”，并设定了滨水“楼王”作为项目的价值标杆 Tree_ in_ HOUSE 建筑面积——300㎡ 模糊用途——居住/办公/酒吧/咖啡厅/企业别墅/Club 院落5 公寓 35－38 43－50 52－53 54－56 60－61 12.91% 7200 300 24 4 1 6 九树 面积比例 建筑面积 户均面积 户数 层数 梯户比 栋数 产品 主题院落+公共设施的围合空间/有中心， 完全私密，通过绿植、水系与其他区域分开 6幢4层小楼依山而建，一层一户，24套房子，24件艺术品，。 九树融合欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意境，呈现非同凡响的居住体验。 九树是一个非常中国的住宅项目，因为这些房子只属于这个场所。它们很清晰地感知着自身的地位。 这些大树间生长出来的立方体，仿佛不是为了满足某种功利的诉求，而仅仅是为了体现大树、阳光和微风的存在，才谦逊地竖立在那里：融入天幕的双层玻璃落地窗，是为了映入更多窈窕的树影； 360度的环状围廊，是为了拂过更多微凉的山气；非洲大绿柄桑加工成的木格栅，是为了在森林与建筑之间有一种自然的过渡。 山野公园：保留原始地势，使其穿行于社区/开辟登山径，设置山野公园，供业主日常休闲运动，较一般的会所生态性强 智能化设备分享：小区安防系统 ——巡更系统由感应式IC卡读写器（巡更器）、IC卡（巡更点）、巡更管理系统软件组成，并在监控中心设有图示复式盘。系统在确定的巡更路线上，设定合适的巡更检测点，采用有线和无线两种安装方式感应达到巡更鉴别的目的。由电脑软件编排巡更班次、时间间隔、线路走向，有效地管理保安人员巡视活动，加强了保安防范措施，更有效的保障了业主的安全。 智能化设备：小