浅析房地产抵押估价风险控制毕业论文___正文.docVIP

浅析房地产抵押估价风险控制 前 言 金融危机深深的影响着世界经济，反思根源是由于房地产市场过度发展和泡沫，给金融业带来巨大的风险。房地产是一个资金密集型行业，对于金融业高度上依赖，而且房地产资金量很大，对于金融业造成的潜在风险也是非常大的。人们开始审视，房地产怎么样控制房地产融资给金融市场造成的风险，一个规范有序的房地产评估市场运作和严谨、诚信、公正的估价咨询服务，是势在必行的趋势，这也是控制房地产抵押估价风险。因为银行必须得有抵押，才能贷款给贷款人。但是房地产抵押物就是成品房屋、在建工程、土地等，这些都需要专业房地产估价机构，提供专业估价和咨询服务。这样对于银行业的抵押物价值风险控制和变现能力，有了一个专业判断，给银行房贷和其他融资渠道的资金供给方，提供有益建议和参考。  一、金融（次贷）危机背景 房地产抵押具体从那个时点开始，已经都无法考究了，但是他为现代经纪发展和人民的生活水平提高有莫大的贡献。所谓房地产抵押，就是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。银行（31％）、资产管理公司（22％）、对冲基金（10％）、保险公司（19％）和养老基金（18％）2009年世界正经历着危机最严重的时候，我国推出4万亿刺激计划，房地产业飞速发展，像看到红布的西班牙牛，飞奔向前差点就失去控制。首付两成，贷款利率7.5折，虽然我们没有次级信用贷款，但是短款的质量似乎也不那么好。这让我们想到我们的房子抵押估价的结果和美国的有什么区别？房地产抵押估价是否能够防范资本市场的风险我们的银行就能够抵御这些风险？ 截至2010年12月我国的281家商业银行，资本充足率全部达到8%。虽然银监会和央行公布的一些数据显示，我国银行业坏账率低，而且不断降低。但是如果我们的劣质房地产抵押贷款变成坏账会是什么结果？由美国次贷危机引起的全球性金融和房地产市场危机，不得不让我们重视，抵押房地产价值评估，对于金融和地产市场，乃至国民经济的发展的重要性。 不同估价方法进行抵押估价的风险描述及风险控制方法与策略 房地产抵押估价中，有个规则法规约束着违法行为和风险控制。我们有《房地产估价规范》《房地产估价指导意见》等等法规来约束我们的估价行为。在估价中常用的方法也就那几种：市场法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、基准地价法。各种方法也会有不同的风险特征。所以分析房地产房地产估价，我们得从不同的方面来分析。 第一是市场法，市场法就是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们实际成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。这是在房地产估价中最常用的估价方法，最适用的莫过于普通住宅的评估，原因就是普通住宅交易的数量较多，可比性较强。市场法的理论依据就是替代原理，用修正过的可比实例来替代估价对象，这凸显了市场法的最大风险就是可比实例的选择。如果可比实例的选择出现错误，这将使整个估价结果失去意义，误导使用人的价值判断。所以用市场法必须寻找有真凭实据的交易实例来调查：（1）房地产的基本情况必须真实可信，要实地查看加有法律依据，有任何疑虑须到管理部门亲自查询。（2）交易双方得调查清楚法律身份，以确认交易是否正常。（3）成交日期越近越好，规定正常取一年以内，但是最好取最近的交易实例，如果没有不建议取2年以内，可另寻他法进行估价。因为中国住宅市场变化较快，对房地产价值影响较大（4）成交价格，在计价方式需要特别的注意，很多房子在修建时有很多在法律监管之外的面积。（5）付款方式方面，现在主要是按揭和一次性付款。对于贷款的首付比例和贷款利率和期限都要有清楚的法律文件证明。总的来说对于可比实例的每一项，都必须有法律文件和现场实景，作为依据并作为附件为估价报告的一部分。 第二成本法，从字面意思上就是从房地产建设的成本来估价，在成本法估算房地产的价值由一下组成：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润这七大部分组成，在这当中占比最大的就是，土地取得成本和开发建设成本。在成本法估价中，主要有一下几个方面的风险存在：（1）土地价值评估中，政府颁布的基准地价不能跟上市场的发展，有严重的滞后性。在当前房地产市场不太明晰的情况下，市场成交价格较低，基本都是以底价拿地。所以在在利用基准地价求取土地价值时，必须结合基准地价、区域分析价值调整、结合市场状况，三者合一，方为较为客观的土地价值。（2）开发成本当中，建筑安装工程费是最大的项目支出。在测算建筑安装工程费的时候，应该考虑估价对象施工的