怡兴美域营销方案.docxVIP

PAGE  PAGE 11 怡兴美域营销方案 一、市场简述 1、市场放量 经调查，隆化县目前在售项目12个，可售总面积达200多万平方米，目前多数楼盘去化率达60%，个别楼盘处于尾房阶段。 隆化县总人口为40万，按照4口人为一个家庭单位，即为10万家庭，以20%购房率计算，预计需要2万套住房，每套住房以100平方米为基准，即去化面积约为200万平方米。 可见隆化市场放量已经接近风险点，供应量偏大，市场接近饱和。 2、在售房价 目前隆化在售均价在4200～4500元／平方米，区域大盘卧龙湾即将推出，销售均价3600元／平方米，给市场带来较大的冲击。与本案直接竞争楼盘阳光丽都，预计开盘均价4500元／平方米，目前处于客户积累阶段。上半年隆化房价上涨速度较快，目前较显乏力，竞争压力凸显。 3、在售产品 在售产品多以高层电梯房为主，多层比较稀缺。景观就是简单的绿植，有的小区甚至没有景观，智能配套仅限于新小区，包括单元门对讲、电视监控，物管服务包括卫生清洁，设备维护，安保差，缺乏更细节的人性化服务。卧室在阳面，客厅在中间或背面，厨卫在背面的“三段式”户型占主导地位，客厅朝阳，南北通透的新型户型在当地开始展露头角。 4、在售个案概括 （1）新天地 阳光四季城西十字路口，共三栋楼，一栋酒店，两栋高层（16层），其中一栋一个单元没售出，十层以下130平米，十层以上120平米，4300起价，商业最小175平米，起价14000每平米，无折扣，楼层差50元每平米，贷款与中行合作要求首付百分之五十付款 （2）龙骧东苑 迎宾大道，承德鸿泰集团房地产开发有限公司，现房与期房共14栋，有30F 27F 24F 17F 11F, 现房有底层与顶层，120平米左右，4300起价，无折扣，期房最晚明年年底交工80—130平米，4300起价，单价优惠八折，楼层差46元每平米，物业6角每平米，地下车位15万/个，优惠后12万/个，下个月中下旬南苑开盘，所有资料未开放。 （3）景怡地产 西外环林业南侧，两栋楼起到5/6层，明年十月交付使用，起价4200，楼层差50元每平米，80—130平米，全款付清总房款优惠百分之三，地上车位免费，车库13万/个，物业5.5角每平米，明年可做按揭，现在贷款交百分之30首付，全款一次性交清。 （4）隆尚城 通站街与苔山路交口东侧，河北爱科房地产有限公司，预计年前开盘，预计价格4300起，80—130平米，五栋26层高层，四栋17层高层，一栋10层高层，两栋七层，一栋三层会所，现建五号楼，起到6层左右其他楼是拆迁户还尚未拆迁完，绿化率百分之三十。 （5）福地华园 中医院南侧，共七栋楼，五栋现房，剩底层和11层未售出，在个人手里售楼处代卖，一栋酒店未建，现建一栋起十层左右，年底交付使用，用电供暖，住宅80—120左右，均价4600，底商最小150平米，起价一万，无优惠，地下车位13万/个，物业费0.66元/平米。 （6）东方嘉园 兴州广场南侧，石家庄市华建房地产开发有限公司，两栋33层高，下月交付使用，80—140平米，起价4290，中秋节前后优惠活动贷款减120/平米，全款优惠活动减170/平米，节后贷款无折扣，全款减50/平米，地上车库15万/156000/个，物业0.5/平米。 （7）富卿苑 利民路龙骧商业街南侧，承德佰宜房地产开发有限公司，现房三栋楼ABC座，现剩下C座3/16层，125平米，起价4300，无优惠。 （8）阳光丽都 火车站南侧，承德鑫源房地产开发有限公司，三栋多层，三栋高层，98—100平米，起价4160，明年年底交付使用，贷款无折扣，全款总款优惠百分之三，不收定金，底商未开盘。 （9）阳光四季城 国土局家属楼东侧，承德鑫源房地产开发有限公司，一期现房售空，二期四栋26层高层，前两栋楼剩17层以上，后两栋剩14层以上，均价5000/平米，下月交付使用，与阳光丽都一家开发商/鑫源地产。 （10）金桂苑 隆化镇下洼子新汽车站东200米，共23栋，建四栋18层高，起8层左右，明年五月交付使用，70—130平米，起价4100,优惠活动1#交一万抵两万，赠送三样家电（海尔冰箱、TCL46寸电视、全自动洗衣机）可折现，4#送家电物业自己家物业费未定，大概1元左右，可做贷款无车库车位。 （11） 盛城名家 第三中学北，共十栋楼，1#—4#回迁楼售空，5#售空，正售6#7#9#，预计年前交付使用，起价3960，楼层差40，90—130平米，8#与10#未开盘，全款总价减两万，贷款每平米减50元，地下车库和地上车位（有收费和不收费的），物业费大概在1.1元每平米，可做按揭，绿化率百分之30，底商未开盘面积大概150平米起。 （12