金凯悦酒店投资预算回报分析及其项目运营思路.docVIP

项目市场调查 根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下： 包头酒店调查表 酒店名称 调研项目 万號国际酒店 海德酒店 神华国际酒店 西拉木伦大酒店豪情天地歌舞剧院、汤城桑拿中心、游泳馆、保龄球馆目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从200年的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。 在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。 首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。 其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。 最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的“梦中情人”呢？。如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外企白领和部分中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会出现“中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，全球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的“中产阶级”一定会出现在我们的周围。??? 所以，投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是，至少在，这样的酒店还没有或者说特征完全匹配的没有，因此，投资这样的酒店具备“掘第一桶金”的潜力，其次，这样的酒店不同于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资者资金压力比较小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单的服务和自助式服务，对人员面对面服务要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。 酒店设计、服务和管理的一些特点。对酒店服务的需求特点 满足酒店设计、服务和管理 ?出生于上世纪70年代的大中城市。 大部分是独生子女。 家境殷实，受到良好的教育，普遍没有吃的经历。日常生活中经常表现出独来独往，表现低调的特性。 比较自我，在传统人士眼里可能有点自私。 简单快速的服务。 强调私人空间，不喜欢经常被打扰。 喜欢宽畅的住宿空间。 喜欢自己帮助服务，不喜欢过多的服务语言流。 对不舒适的酒店环境难以忍受，耐心有限。 服务人员保持适可而止的服务态度，可以不热情，但必须业务熟练，动作快速准确。 简洁、明快、新颖、现代的酒店环境设计，避免单纯式的豪华。 提供大开间式，有隔断的类套房客房。 做到“顾客不要求，员工不出现”，尽量少打扰客人。 酒店各种硬件必须万无一失，实现其应有功能。 提供自助服务区，如洗衣、简易厨房。 很容易接受新事物，尤其是高科技产品。 跟随潮流，但不盲从，不是简单的“追星族”。 对互联网高度热衷，喜欢网络聊天，但现实中的社交能力有退化趋势。 喜欢酒店提供各种具有科技含量的设施设备。 喜欢每次酒店住宿经历都有新鲜变化。 不喜欢在酒店看到每个酒店都有的“大路货”。 提供床头多用途小型电子产品。 全酒店实现无线上网，客房内配置多个高速网线接口，包括洗手间。 提供酒店所在城市“时尚地图”小册子。 客房提供各种时尚杂志。 提供北欧简易风格的客房家具及装饰。 客房配备电视。 主观意识强，对传统观念有所保留，奉行“只要我喜欢，有什么不可以”的信条。 消费能力很强，但不盲目消费，对自己喜欢的事物舍得花大钱，对自己不喜欢的