西南政法大学《房地产法》 江帆 2012年版.docVIP

第一章 房地产法的基本问题 一、房地产及房地产法的特殊性 （一）民法视角：支配性、私有性 （二）经济法视角：①土地的公共性；②住房的准公共产品性；③土地利用的外部性；④土地的区域垄断型。 二、房地产及相关概念的含义 （一）房地产VS不动产 （二）土地VS地产VS地权 土地：具有可支配性、可利用性，用于修建房屋的土地及其一定范围的上下空间。 地产：特定主体在特定土地上占有、使用、收益并排除他人危害的权利。 （三）房屋VS房产VS居住权 房屋类型：是否由国家提供保障：商品房；经济适用房；政府租赁房（公租房）；廉租房 用途：住宅；工用；商用 城乡二元结构：城市商品房；农村商品房（小产权房）；农民居住权 房产：特定主体对特定房屋占有、使用、收益并排除他人危害的权利。 问题：居住权的性质？不是物权，因为物权法定，可以认为是债权。 三、我国房地产业及其发展轨迹 （一）房地产业的含义：城市房地产开发、经营和服务的行业。 （二）我国房地产业的主要特点：①基础性；②风险性；③产业链长，相关性强；④计划性，政策性；⑤地区发展不平衡 （三）我国房地产业的发展轨迹 四、房与地的法律关系 （一）房地法律关系的演变：从结合到分离 1、房地结合关系：罗马法时代，土地是主物，房屋是从物，不能成为独立的权利客体。 2、房地分离关系产生的原因：①城市化背景，对住房的集约化需求增加；②建筑技术的发展 3、房地分离关系的法律结构：土地所有权——多个地上权——多个房屋所有权 （二）房地交易不可分原则：“地”可以是所有权，也可以是使用权 （三）土地对房屋的限制：①房屋的修建必须依赖于土地的合法权利；②房屋权利转让受土地权利限制。 （四）我国房地关系的特殊性：①房屋所有权与土地所有权主体分离；②房地交易不可分原则；③房屋所有权依附于土地使用权而存在；④房屋所有权受制于土地期限限制、身份限制。 五、房地产法的渊源（规范体系） 两条线索：私法规则和公法规范 宪法相关规定 土地所有权的归属及其范围 城市土地使用权 法律 私法：《物权法》《合同法》 公法：《土地管理法》《城乡规划法》《建筑法》 既有公法性质又有司法性质：《房地产管理法》《农村土地承包法》 行政法规、部门规章、地方性法规 行政法规：《城镇土地使用权出让、转让暂行条例》《土地管理法的实施条例》《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地房屋征收与补偿条例》《物业服务条例》 部门规章：国土资源部：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》《土地登记条例》…… 住房与城乡建设部：《商品房销售管理办法》《商品房预售管理办法》…… 地方性法规：限购…… 宏观调控政策 直接手段：限购令；限户令；限制转让 间接手段：信贷；税收；土地供给；公共住房供给 司法解释 六、房地产法的概念和调整对象 （一）概念 规范房地产市场秩序，调整房地产利益关系的法律规范的总称。 （二）调整对象 1、行政管理关系（7类） 主体准入的管理关系 工商管理部门、建设管理部门 土地用途的管理 国土管理部门 建设规划的管理 环保局、消防局、交通局、人防局、地震局、文化局 建筑施工管理关系 对土地、房屋交易行为的管理 商品房在使用当中的管理 房地产的征收、征用关系 2、权利归属关系（所有权） 房屋有所有权，但实际上也是一种使用权，因为土地没有所有权，只有使用权。 3、权利利用关系（物权法与债权法） 物权：设定用益物权和担保物权 债权：主要体现在交易。租赁有一种物权化的内涵，如买卖不破租赁，承租人享有优先购买权。 4、其他与房地产相关的法律关系 房屋的中介，居间合同。房屋设计，装修合同，施工合同，物业服务合同…… 第二章 房地产开发用地制度 第一节 我国土地权利的基本类型和特点 （城市）所有权 国家 划拨（使用权） 禁止转让，市场化 出让（使用权） 转让（赠与、出租） 抵押 开发利用 出租 （农村）所有权 集体 承包经营权 转让 转包 出租 入股 反租倒包 建设用地使用权 个人宅基地使用权 集体建设用地使用权 四荒土地使用权 一、两种所有权，城乡二元结构 （一）城市土地所有权及其特点 （二）集体土地所有权及其特点 主体虚位，权能残缺（没有处分权） 所有权主体？主体的代表？集体所有权的性质？ 二、两种使用权 （一）城市：出让；划拨 （二）农村：三类四种 三、两种所有权转化方式：征收 征收的三大问题：公益性目的；程序机制；补偿标准 四、我国土地使用权与地上权的区别 （一）土地使用权的称谓的特殊性 广义：任何一种对他人的土地占有、使用、收益，包括租赁 中义：物权性质的土地使用权 狭义：建设用地使用权 （二）传