第三章 资产评估基本方法课件.pptVIP

3、基本思路 重建或重置被评估资产 4.基本原理 （一）资产重置成本 重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本，包含了取得资产所耗费的合理的必要费用及合理必要的资金成本和利润。 分为复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的材料、现代建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 一般更新重置成本 大于、等于、小于复原重置成本？ （二）资产的实体性贬值 亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然里的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 （三）资产的功能性贬值 由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。 （四）资产的经济性贬值 由于外部条件的变化而引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。 重置成本评估方法 重置成本评估方法 重置成本评估方法 重置成本评估方法 重置成本评估方法 残值：资产在清理报废时的净回收额。 总使用年限： 自然寿命又称物理寿命，是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间 技术寿命是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间 经济寿命是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算是指使用该设备不能获得收益 会计寿命是指财务会计制度上规定的折旧年限 名义已使用年限（P39） 是指资产从购进使用到评估时的年限 实际已使用年限 资产在使用中实际损耗的年限 尚可使用年限：（P40） 尚可使用年限有两种含义：一种是根据资产的有形损耗因素预计的资产的继续适用年限；另一种是综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以及其他因素后的预计的资产的继续使用年限。在估计资产的实体性贬值因素时，尚可使用年限指的是前一种。当然一项资产的尚可使用年限可以从不同的角度去认识，。例如，从被评估资产的自然寿命、技术寿命、经济寿命等。从不同的角度认识会得出不同的资产继续使用年限。一般来讲，通常要结合被评估资产未来的无形损耗、维修成本以及运营成本等因素，来对其继续使用年限综合考虑。 ③修复费用法：是指通过技术修理恢复其功能，并在经济上是合算的 修复费用：包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。 如果通过修复可以恢复到其全新状态，在可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用 重置成本评估方法 重置成本评估方法 成本法的优缺点优点：再取得成本的有关数据和信息来源较为广泛，并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在者内在联系和替代关系，因此应用广泛。缺点：不能充分考虑被评估资产的未来获利能力注意：评估的方法是保证评估结果客观性和合理性的技术手段，重置成本法中对各种贬值的扣除并非评估目的，而是通过各种贬值的扣除来得到正确的评估结果。 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 评估思路 根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法 基本原理 任何一个正常的投资者在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。 最直接、最具有说服力的方法 why 用哪个价值理论可解释？ 第一节 市场法 四、市场法的具体评估方法 4. 价格指数法（物价指数法） （2）资产评估价值=参照物成交价格*价格指数 =参照物成交价格*评估基准日资产定基价格指数/ 评估基准日参照物定基价格指数 =参照物成交价格*参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积 适用范围：仅有时间差异，可为市场售价类比法所用 例：被评估房地产2006年6月30日进行评估，该类房地产在2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%，参照物房产在2006年3月的价格为3800元/平方米。计算评