我国不动产物权登记制度缺陷完善的研究.pdfVIP

内容摘要 不动产是关系到人类生存利益的重要财产。为保护市场交易的安全和善意第 三人的合法权益，对其进行登记是重要的保护手段。自1987年开始进行国有土 地使用权有偿转让制的改革之后，我国的不动产事业已经有了极大的发展，但不 动产的立法却相对滞后，至今没有突破改革之初借鉴香港法所确立的法律政策框 框。根据物权公示原则，不动产的各项物权变动应当进行登记，但我国至今尚未 制定不动产登记法。已制定的法律法规中虽有关于不动产登记的不少规范，但这 些规范比较零散，而且不合法理者颇多。因不动产对国民经济的重大作用，不动 产法肯定是我国未来制定的物权法重点内容，而不动产登记制度是不动产法最基 本的制度。因此不动产登记制度不仅是近几年来我国物权法研究的重要课题，而 且在物权法草案中也做了规定。本文从探讨不动产登记制度基本理论入手，通过 一＼ 对我国当前不动产物权登记制度存在的问题分析，并且对物权法草案进行评析， 提出完善我国不动产物权登记制度的设想。论文共分为三个部分，行文四万余字。 文章第一部分是对不动产物权登记制度基本理论的探讨。所谓不动产物权的 登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产 物权登记簿的事实。以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、 登记机关及效力等各项制度，为不动产物权登记制度。它能使不动产物权变动得 以确认并为交易安全提供法律保障。建立不动产登记带4度，就是要维护物的占有 秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。它体现的是国家行政权力机关对不动 产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。 有利于当事人及社会一般的第三人明确地知悉不动产的现实状况，有利于维护不 动产交易安全。公示、公信原则和物权行为理论是不动产登记制度的理论基础论。 赋予登记公信力一方面有利于维护正当的交易安全，另一方面对鼓励交易具有极 为重要的作用，物权行为理论包括区分原则、抽象原则和形式主义，尤其是形式 主义原则既揭示了物权独立意思表示的表现方式，又最终科学地支持了物权公示 原则，实现了意思自治的私法原则与物权特性(优先性、排他性)的科学结合。 我国对物权行为理论没有统一的认识，大多数学者赞同物权变动与原因行为的区 分原则及公示、公信原则：但是我认为作为物权行为与物权公示、公信原则的连 接点的形式主义原则是不容忽视的。通过对各国不动产物权登记制度立法例的比 较考察，我们可以发现各种不同的法律秩序，尽管在其历史发展、体系和理论的 构成及其实际适用的形式上完全不相同，但是对同样的生活问题，往往直到细节 上采取同样的或者十分类似的解决办法。对不动产登记的分类从登记达到的具体 目的把不动产登记分为本登记和预备登记，预备登记又可分为预告登记和异议登 记，从不动产登记的工作程序来看，不动产登记分为初始登记、变更登记、更正 登记、涂销登记。本部分重点对不动产登记制度的理论基础即公示、公信原则和 物权行为理论作了评析，对各国不动产物权登记模式进行比较，为下文我国不动 产物权登记应采用的效力模式这一重点部分论述奠定基础。 文章第二部分从目前我国不动产物权登记制度有关法律规定考察入手，对我 国现有不动产登记制度的立法模式分析，发现我国在法的层次上关于不动产登记 的效力规定不够明确，但在部门规章中却有明确的主张成立要件的立法主张。现 有我国不动产登记在管理体制中存在的问题，包括登记机关不统一、登记的法律 依据不统一、登记分城乡管理不统一以及登记簿与权属证书之间存在冲突，这些 问题都不利于对交易安全的保护，易孳生各种纠纷，同时也给登记机关工作造成 一定的难度。缺乏校正措施的实质审查制度，导致部分真正权利人无法达到有效 的救济，而不动产登记簿的记录不完整与查询的困难更是给交易当事人造成了不 便，使当事人的权利没有得到有效实现。在不动产登记的效力上规定更是模糊不 清：首先登记效力不区分不动产物权变动的原因，其次绝对化的登记要件主义会 不利于保护善意一方当事人，并有可能冲击现有财产秩序，最后登记作为不动产 移转合同生效要件，混淆了物权变动和债权变动。这些问题严重制约了我国不动 产事业的发展，阻碍了经济的发展，给人民的生活带来了极大的不便。 文章第三部分通过对物权法草案的评析，提出完善我国的不动产物权登记制 度的措施。该部分是文章的重点。首先，我国应统一不动产物权登记管理体制： 制定以物权公示原则为基础的统一的不动产登记法，保证不动产交易的安全和客