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长春大街汇粮项目初步判断及定位报告 北京博智威诺房地产经纪有限公司 2007年5月18日 目 录 第一部分 市场分析 3 一、市场概况 3 二、综合结论 23 第二部分 本案认知 25 一、对本项目的初步认识 25 二、走访市调 25 三、本案基本判断 26 第三部分 项目定位 28 一、SWOT分析 28 二、本案初步市场定位 30 三、客群定位 31 四、形象定位 32 五、主题广告语 33 六、价格定位 33 七、投资回报率的计算 38 第四部分 规划及相应策略调整 39 一、规划调整 39 二、设施调整 40 三、交房标准调整 40 四、物管服务 41 第五部分 营销策略提示 42 一、包装策略 42 二、形象先行差异化策略 42 三、借势营销策略 42 四、事件营销策略 43 五、平开高走策略 43 六、主动出击策略 43 七、点式渗透策略 44 八、无尺度网络营销策略 44 九、控制性销售策略 44 十、商业销售策略 45 第六部分 阶段性营销计划 46 一、营销分期 46 二、分期营销计划 47 第七部分 销售收入及相关成本费用 60 一、总销售收入 60 二、 改造费用 60 第一部分 市场分析 一、市场概况 长春商务产品市场概况 CBD是商务中心区（CentralBusinessDistrict）的缩写，起源于20世纪20年代的美国。其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区，国外人习惯上称之为“市中心”。目前，世界上很多国家都建有CBD，全球性的CBD主要有纽约、伦敦、巴黎和东京。我国长春、上海属地区性CBD。 长春市地处东北平原腹地，随着国家对“振兴东北老工业基地政策”的不断落实，长春地区也从较落后的工业化城市向服务业等第三产业发展。在振兴和发扬传统老工业基地优势的同时，努力发展新兴的高附加值产业。使得与之相关的写字楼市场愈发变得受人瞩目。 一个城市的CBD，应是集中本地区金融、商业、文化、商务办公、交通及酒店等的云集之地，能够满足公司和个人这些商务需求的区域，才能符合商务产品的生存和发展需要。从长春市现今的商务产品布来看，可归纳为：两大既有办公区域并存，新兴商务区域跟进！ 1） 现有的两大办公商务区域是以人民广场为中心，西安大路沿线的早期商务办公区域。 案名 光明商务 大厦 中银大厦 百聚商务 广场 润天国际 国际大厦 地点 西安大路336号 西安大路11号 安达街2号 西安大路与康平街交汇处 西安大路与同志街交汇处 产品 规划 地上24层 地上25层 地上9层 地上25层 地上24层 工程 进度 现房 现房 现房 现房 现房 经营 方式 7至15层2.4元/天;17至25层西安大路侧2.18元/天,另一侧2.10元/天 租金范围：1.58-2.09元/㎡·天 出售 出售 A座1.89元/天/㎡不含电费； B座1.58元/天/㎡含电费 价格 6338元/㎡ 3850元/㎡起 起4600元/㎡ 均5000元/㎡ 租/售率 只售出3户,租出60% 60% 余四套 65% 80% 用途 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼 配套 设施 商务中心、健身中心、棋牌室、 商务中心、会议室 商务中心 银行、商务中心 商务中心 备注 因售价太高只售出3户，现在以出租为主。 周边环境属高档商业区域，出租率较高。 三层整体出售给市人才市场,4F-9层成交均价在3500元左右. 共109套，20层以上部分现涨价，销售缓慢。 B栋设施陈旧，价格较低；A栋位置及环境较好，价格较高。 分 析： 1、此区域有较完善的商务办公氛围，地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区；人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此；香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立；长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边；儿童公园、牡丹园近在眼前；市内超过一半的公交线路在此始发或经过，符合城市CBD存在的基础； 2、拥有如此多的商业和政府部门，交通便利，符合城市CBD发展所需的各方面配套行业，极尽地利之势，顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心，成为办公人士最理想的工作区域之一； ? 3、随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高，此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象，渐渐失去了写字楼选址的首选地位； ? 4、2004年下半年，朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济；