商业地产概论及其运营管理培训教程.ppt

商业地产概论及运营管理 商业地产发展趋势??Commercial real estate trends 商业地产环球概览Global overview of Commercial Real Estate Industry 购物中心商业街 美国商业地产初探US COMMERCIAL REAL ESTATE AT A GLANCE 购物中心发展趋势SHOPPING CENTER TREND 生活购物中心RETAIL TREND: LIFESTYLE CENTERS 奢侈品牌在中国 RETAIL TREND: Luxury Brand in China 第三部分:市场调研 购物者的地域特点 购物者的人口统计特点 有目的的将顾客引入购物中心 市场调研 购物者在购物中心的购物习惯 顾客如何比较您和同一地区的其他购物中心 接触顾客的方式方法 市场调研 竞争者研究: 地位、顾客、商品及营销策略 A. B. C. D. E. F. G. 捕捉供需缺口是项目成功定位的前提 捕捉供需缺口的原则及方法 第五部分:(此部分是重中之重,为项目规划的蓝本和项目融资的必要文件)商业计划书是保证项目成功的工具 A. B. C. D. E. F……………. 第六部分:购物中心的规划设计把握的原则 A. B. C. D. E. F. 第七部分: 购物中心布局的原则 A. B. C. D. E. 第八部分: 购物中心店招设计的原则 A. B. C. D. E. F. G. 第九部分: 招商谈判四阶段: A. B. C. D. 第十部分: 招商策略 以下1-20页为技巧方法细分：确定零售商、确定主力店、规划主力店位置等 (内含大量项目图片及案例分析) 第十一部分: 营销策略 以下30多页面为商业中心的营销推广技巧与方法,含大量案例：港汇广场、恒隆广场、香港信和置业下的商业物业、新鸿基下的商业物业等。 第十二部分:  购物中心经营管理要素 以下大量案例讲述此部分内容 制定组织架构 制定全年系列营销计划 现场服务规范 业态的管理 品牌进驻后的管理 开业前、中、后具体工作 开业进度表的内容 第十三部分: (重点)运营管理中的租约管理 租金收入是所有商业地产的主要资金流入 了解租约，租约比较 租约谈判 何为有效租约 通过不同方式确保有效租金最大化 第十四部分: (重点) 投资分析 财务计划 投入资金 资金运作时程 融资与还款计划 财务分析 投资分析 财务评估主要依据与假设 营业收入及支出结构 运营损益与现金流量预估 财务指标分析：NOI/Cap.Rate/NPV/IRR 项目投资敏感性分析 开发投资分析 项目收购投资分析 投资价值最大化分析 品牌与购物中心投资价值最大化 ?? 开发商的实力与品牌影响力 ?? 购物中心整体品牌宣传度与渗透力 ?? 购物中心连锁经营的品牌加乘效应 ?? 经营团队与购物中心投资价值最大化 ?? 再好的项目需要人来计划 ?? 再好的计划需要执行人才可付诸实施 ?? 执行的绩效需要人来评估管理 ?? 个人力量有限，团队力量无穷 ?? 团队需要掌舵人协调并把握方向，引领团队全速前进 第十五部分: (重点) 商业地产的融资 REITs在商业地产开发中所扮演的重要角色 地产证券全球化 上市地产信托基金（澳大利亚） 新加坡地产投资信托基金 日本地产投资信托基金 法国地产投资信托基金 加拿大地产投资信托基金……… 房地产基金市场资本化全球地产证券 为什么要投资房地产基金 亚洲房地产基金法规 亚洲上市房地产基金 亚洲房地产基金收益比较 典型房地产基金架构 中国房地产市场的海外投资者 案例 AMB物业收购上海一处BVI所有物流物业 亚太土地购入一家大型上海房地产开发集团的可转优惠股。 花旗银行收购并开发澳门大型豪华住宅项目 花旗银行收购上海写字楼项目 Mapletree收购上海机场镇及联港物业区物流物业。 摩根斯坦利从一家上海买家手中购入一位于市中心的豪华公寓楼 北京的大宗物业交易（美国基金） 谢谢 ! * * 第一部分 概论 第二部分:以购物中心为例展开商业地产 第四部分:定位与选址 正确选址是购物中心成功的关键 *