老年住宅开发和商业模式的研究.docVIP

学 年 论 文 老年住宅开发与经营模式研究 班 级 08工程（1）班 学 号 0820330145 系 部 管理系 专业名称 工程管理 姓 名 李秀丽 指导教师 陈佳骊 2011年4月9日 老年住宅开发建设与经营模式研究 摘要：随着房地产市场的不断细分以及我国老龄化社会的来临，老年住宅目前正受到越来越多的开发商的关注，但国内老年住宅市场还处于萌芽阶段。当今老年人在经济实力、家庭结构、养老观念以及对老年居住的需求等方面都表现出新特征，本文特从老年住宅的概念研究出发，探究老年住宅市场需求机遇，吸取国外成熟市场老年住宅发展经验，提出我国老年住宅的开发设计模式，总结几种适合我国城市老年人消费的经营模式。通过这一系统研究，研究老年房地产市场、借鉴国外老年住宅特点、探寻科学合理的老年住宅设计及经营模式为开发企业启动老年地产开发事业发展做准备。 关键词：老年住宅；住宅开发建设；经营模式；国外老年住宅；住宅设计 序言 随着社会的发展，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，越来越多的年轻人和老年人希望有自己独立的生活空间，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”，细分出独特的养生住宅市场。未来居家养老将成为我国的主要养老模式。然而纵观当前楼市，真正适合老年人居住的住宅却微乎其微。然而，我国现行老年养老模式仍然停留在传统福利机制内，一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全，布局不尽合理，价位偏高，完善老年居住设计标准和探索适合国情的老年住宅经营模式以是一个刻不容缓的课题。 一、老年人居住建筑概念的界定 我国跟老年人居住建筑相关的概念比较多，如老人住宅、无障碍住房、老年住区、老年公寓、养老院、敬老院、护理院、临终关怀院、托老院等，概念之间有一定的交叉和混乱，各种各样的老年住宅配置水平和提供的服务也相差很大。《老年人建筑设计规范》中对老年住宅是这样规定：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干体所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中共老年人居住或是使用的部分。 长期以来，人们把老年公寓对等于养老院的认识是有偏差的。随着国家整体经济水平和综合国力的增长，事业有成的中年人数量不断增加，它们具有较高的经济收入和较强的购买能力，同时，素质水平的提高是老年人“自我养老”的意识增强，又由于长期以来实行的独生子女政策让这些家庭面临4-2-1的结构模式，传统家庭养老作用大大下降，他们希望有自己独立的生活空间和行为方式。因而，老年人居住建筑也从单纯的养老院走向多元化的老年公寓，老年公寓的内涵（如表 1.1各种老年住宅相关对比表）也得到扩容。 表1.1—各种老年相关对比表 适老化 通用住宅 专门 老年住宅 养老院、敬老院、 老年福利中心 老年公寓 产权归属 归个人所有，以自用为主 归个人所有（普通单元），可出售给个人 一般由政府或慈善机构资助建设，产权归政府或慈善机构 一半归投资者或专门经营管理机构所有，以对外租用为主 分布范围 一般分布在普通居住小区中 一般分布在距离市区不远的近郊 一般分布于成熟社区，和行政区划相一致 既可以专住型单独划址建造；也可以分散性与普通型住户混住；还可以分布于专门老年住区中 经营管理方式 开发商建造师潜伏设计。购房者个人进行适化改造，没有后续经营问题 开发商开发时，按照老年住宅标准进行设计，子女可以继承或转让给需要的老年人 政府进行资助。有的养老院、敬老院进行转制，收住自费老人，转为了老年公寓 自主经营、自负盈亏 适用对象范围 包括老年人在内的各个年龄段人士使用 包括老年人为目标对象，但社区内也可是两居住其他年龄段人群 专门供养五保护等困难老人 以支付能力的老年人为服务对象 与养老方式的结合 可支持在园住宅养老的愿望，使老人生活在熟悉的环境 即可在社区中自己购买的住宅里养老，也可到社区中的老年公寓其他养老机构养老 社会福利养老 赢利性的社会养老机构 主要优点 人数容量大，具有良好的养老居住环境和完善的助老服务，老人可在社区内根据身体状况需求调换住处 解决孤寡无疑困难老人的基本生存问题 满足老年人实现独立、自尊的愿望，可在自理、护理、服务型之间选择。为老年人提供消除孤独的氛围，满足他们休闲、娱乐、保健等多方面的需求 局限性 一次性投入较大，增加了短期内的建造成本 受服务对象所限，目前不能