收益还原法-精.pptVIP

九、纯收益按一定比率递减的情形 第三节、收益法的估价步骤 一 资料的收集整理 二确定总收益 三 确定总费用 四 计算纯收益 五确定资本化率 六 求取收益价格 一、搜集整理资料 （一）资料搜集途径 不动产估价所需的资料，主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料、实地调查获取，资料调查的途径参见表4-1. 表4-1不动产交易资料调查途径一览表 不动产转移类型 资料来源 不动产租赁 租赁双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿标准，工商、建设、物价等部门、街道办事处、房地产开发公司 商品房出售 各省市建筑定额标准，房地产开发公司、买房单位、房地产交易所、物价、税务、建行等部门 房屋买卖 交易双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿标准、房地产交易所、公证处、物价、税务、建行等部门 土地使用权转让 交易双方及主管部门、公证处、税务、财政部门、街道办事处 土地使用权出租 租赁双方及主管部门、公证处、税务局、街道办事处 企业收益资料 企业、工商、税务、财政部门 二、确定总收益 不动产的收益可分为实际收益和客观收益两类。实际收益是指待估不动产在现状的经营管理水平条件下，实际取得的收益。它是个别企业在个别的经营管理等情况下的实际收入水平，未排除个别因素对不动产的影响，所以它不可作为估价的依据。而客观收益是指排除了各个企业实际收益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益，它可直接应用于估价中。 不动产收益还可分为有形收益和无形收益。在估价过程中既要考虑企业的有形收益，还要考虑企业的各种无形收益。但值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，如在当地能显示其形象、地位的写字楼，即承租者租用该写字楼办公可显示其实力，该因素往往已包含在写字楼的较高租金中，则不应在单独考虑，以免重复。 在确定不动产客观收益时，应根据一定的原则，全面分析各种因素对收益的影响，从而确定出合理的客观收益。确定客观收益一般要考虑以下条件： ①从客观上看，不动产的总收益是由具备良好素质及正常使用能力的使用者使用，并能产生收益。 ②收益必须是持续且有规律地产生的收益。 ③收益是安全可靠的收益（是指符合国家规定并经批准的经营项目所产生的收益，未批准的经营项 目和违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据）。 实际收益与客观收益的区别？ 不动产总收益产生的形式有以下两种情况： ①不动产出租的租金。是指不动产出租过程中，出租方获得的实际租金额以及其他有关的收益，如：押金利息等。客观收益水平的确定，要通过对实际租赁合同金额与当地估价期日同类型不动产的租金额、租赁市场状况以及同类型的租赁市场状况综合分析后得到。 ②经营用不动产的收益。是指不动产在正常经营管理水平下，每年所获得的与同类型不动产相类似的客观收益。排除不动产中的不正常收益，还应当考虑估价对象所引起的其他衍生收益，如不动产租赁过程中承租方所支付的押金的利息收益、不动产生产经营过程中的副产品销售收益等，同时还应充分考虑收益的损失，如不动产租赁的出租率或空房损失率等对总收益的影响。 三、确定总费用（2类） 总费用是指出租或经营不动产期间，不动产所有者取得总收益而必须支付的有关费用。根据总收益获取的形式不同，总费用的内涵和计算有所不同，总费用的计算可分为以下两种形式： 不动产出租中总费用的计算 管理费、维修费、保险费、税金、中介费用 企业经营费用的计算 （一）不动产出租中总费用的计算 1、管理费 指出租不动产要进行的必要管理所需要的费用。有关人员的工资和出租过程中所消耗的公共设施的消耗的费用。管理费的计算方法在我国有两种，一种按照可出租面积平均计算；另一种依据租金的一定比例计算，通常为年租金的2%-5%。 2、维修费 指为保证房屋正常使用每年所支付的房屋的维修费用（修缮费用）。此费用计算起来十分复杂，维护并不是每年都一样，为了计算方便，我国通常按照建筑物重置价额的一定比例计算1.5%-2%. 3 、保险费 指不动产所有者为使拥有的房产免遭意外（火灾等）而向保险公司支付的费用。我国一般按房屋重置价格或者现值的0.15%-0.2%计。 4、税金 指不动产所有者由于不动产出租而应按照国家有关规定向税务机关缴纳的房地产税和营业税等，关于纳税标准，国家和各省市县均有具体的规定。营业税、城市建设附加税和教育附加费国家均为统一标准，它们分别为不动产租金的5%、0.35%、0.05%。 5、中介费用 指通过各个中介机构发生租赁的，应当由不动产所有者支付给中介机构的费用。一般为一个月的租金额。 6、计算房屋折旧费 折旧费是指房屋在使用的过程中，因损耗而在租金