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大别山太阳城项目可行性研究报告  PAGE \* MERGEFORMAT 57 大别山太阳城项目可行性研究报告 第一章 总 论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 大别山（新县）太阳城项目 1.1.2项目性质 新建 1.1.3项目联系单位： 联系单位：新县民政局 重点项目办 项目联系人： 联系电话： 1.1.4建设地点 河南省新县县城规划区 1.1.5开发理念和建设目标 1、开发理念 在各种物业形态准确定位的基础上，注入养生文化主题，以先进科学的养生养老理念为指导，提升养生养老服务品质，将房产与养生核心功能完美结合，达到打造养生产业的目的。 2、建设目标 本着“外引内、综合开发、利益均享、共同发展”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和投资基金参与项目开发，努力将“大别山（新县）太阳城”项目建设成为具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区。 1.1.6项目属性研究 1、项目区位 项目位于河南省新县县城规划区，交通便利； 项目区距香山湖水利风景区约5公里； 项目区距武汉市160公里，离郑州市不到5个小时车程。 2、地块现状 地块整体地势较为平坦，四周为山脉，景观资源良好。 地块内部河流可利用景观资源好。 地块内部多条高压线穿过，不利于地块整体规划。 1.1.7建设规模及内容 项目用地1200万㎡，综合容积率0.5，总建筑面积40万㎡，其中养生俱乐部建筑面积30000㎡，设置养生活动中心、养生交流中心、养生康体中心、旅游疗养中心；公众福利敬老院建筑面积14600㎡，房间设280间，床位数设550张（单人间80间，床位80张；双人间100间，床位200张；三人间30间，床位90张；四人间20间，床位80张；六人间10间，床位60张；套房40间，床位40张）；养生别墅和养生公寓建筑面积180000㎡，养生度假酒店建筑面积46000㎡，养生养老医院建筑面积42000㎡，设床位500张；养生护理服务中心建筑面积30000㎡，社区商业中心建筑面积57400㎡，包含生活购物超市；日常生活配套；康体保健用品超市。 1.1.8项目建设期 本项目建设期5年 1.1.9项目总投资估算 本项目开发建设投资估算为137976.58万元，其中土地费用3600万元，占开发建设投资的2.61%，前期工作费5669.00万元，占开发建设投资的4.11%，基础设施建设费10220.00万元，占开发建设投资的7.41%，建筑安装工程费104520.00万元，占开发建设投资的75.75%，管理费用3901.68万元，占开发建设投资的2.83%，销售费用5002.16万元，占开发建设投资的3.63%，其他费用1045.00万元，占开发建设投资的0.76%，基本预备费4115.91万元，占开发建设投资的2.91%。 1.1.10经济社会效益分析 1、财务评价 在项目盈利能力方面，通过本可行性报告测算分析，经营期年均利润总额17748.18万元，税后利润16385.97万元，所得税前财务内部收益率15.73%，财务净现值17096.97万元，投资回收期8.09年；所得税后财务内部收益率12.03%，财务净现值119.29万元，投资回收期9.73年；投资利润率46.01%，总投资收益率12.86%，项目资本金净利润率42.48%。 2、经济效益 （1）经济带动 本项目建成后，将带动新县 “旅游观光、休闲度假”产业的发展、提升商业、服务业水准。  = 1 \* GB3 ①带动旅游休闲相关产品的开发及销售，长期地提高地区旅游、文化产业和利润收入及政府税收水平；  = 2 \* GB3 ②带动农业观光业发展，增加特色农家乐农户的收入；  = 3 \* GB3 ③带动当地特色商品的销售（茶叶、银杏、土布等土特产品等）；  = 4 \* GB3 ④增加相关配套领域内的人员劳动就业机会。 （2）养老产业 老年产品的开发以及对相关产业的带动，对促进养生养老市场繁荣具有重大意义。  = 1 \* GB3 ①老年医疗、健康检查等相关产业的开发及带动相关陪护及护理等专业服务行业的开发及带动；  = 2 \* GB3 ②老年人特色食品及保健品产业的开发及带动；  = 3 \* GB3 ③高端养生背后所蕴含的精英群体资源的开发及整合。 3、政治及社会效益 （1）政治影响： 本项目建成后，能极大缓解当地老年养老床位紧张的状况，替政府分忧、为老年人谋福；充分体现了政府对社会公益事业的支持及关心，对老年人群体的关爱支持与投入，对弘扬中国传统孝文化，承担起在国际、国内的传承和传播的历史责任； （2）社会效益： 新县利用本地优质旅游资源、是一种走绿色经济的产业发展模式的良好示范，老年产业所带来的