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成大锦嘉国际大厦项目 可行性研究报告 重庆宏大地产策划有限公司 二0一二年六月 成大锦嘉国际大厦可行性研究报告 目 录 第一章 概 述 3 1.1 项目名称 3 1.2 项目地址 3 1.3项目业主 3 1.4 项目简要 3 1.5 可研目的 3 1.6 研究结论 3 1.7 主要技术经济指标 4 第二章 江北城基本情况 5 2.1、江北嘴CBD规划概况 5 2.2开发建设情况 7 2.3区域土地情况 8 第三章 项目地块解析 9 3.1 项目基本条件 9 3.2 项目初步分析 11 3.3我们的对策 13 3.4 项目发展关键问题 13 3.5 案例借鉴分析 14 第四章 房地产业宏观环境分析 18 4.1 重庆经济发展状况 18 4.2重庆市房地产业发展现状 20 第五章 市场竞争分析 24 5.1重庆写字楼市场销售情况 24 5.2重庆历年写字楼供应面积 26 5.3重庆市历年写字楼空置面积情况 26 5.4写字楼市场竞争小结 27 第六章 项目定位 28 6.1 产品定位：区域内的城市综合体 28 6.2 形象定位 29 6.3 客户定位 29 6.4 价格定位： 30 第七章 项目发展计划 31 7.1项目的开发进度与节奏 31 7.2 销售周期安排 32 第八章 项目经济性分析 35 8.1 项目成本构成 35 8.2 销售收入预测表 35 8.3 保本点测算 36 8.4 项目利润测算 37 第九章 项目风险及对策 37 9.1经营风险 37 9.2 风险对策 38 第十章 结论及有关建议 39 附：可研团队资质简介  第一章 概 述 1.1 项目名称 成大锦嘉国际大厦（下称：本项目） 1.2 项目地址 本项目地址位于重庆市两江新区江北嘴 1.3项目业主 重庆成大置业有限公司 1.4 项目简要 本项目位于重庆两江新区核心区江北嘴，地块总开发建筑面积为98162.54㎡，地下6层，地上26层，其中地上1~6层为商业，商业总面积为13729.57㎡，地上7~26层为写字楼，写字楼总建筑面积为52341.32㎡，负一层至负六层为车库和设备用房，未计算容积率的车库面积为30452.58㎡。是江北嘴的地标性建筑之一。 1.5 可研目的 本次可研报告的目的旨在因承贷企业重庆成大置业有限公司为筹集本项目开发资金需要，并以本项目销售收入作为还款来源，因此本可研报告主要评价承贷企业和本项目的还款能力及银行的放款风险及其利息收益，为银行发放贷款提供参考。 1.6 研究结论 财务盈利能力分析的目的是考察在项目计算期内所能够取得的利益的大小。本项目在计算期内可获得利润总额105535万元，扣除税费后利润为79151万元，投资回收期为3年。 项目能够获得较好的经营利润，财务净现值较高，同时利息保障倍数和偿债备负率均较好，能够保证贷款的顺利偿还并获得良好的经营效益。 1.7 主要技术经济指标 主要技术经济指标 第二章 江北城基本情况 2.1、江北嘴CBD规划概况 2.1.1、区位条件及定位 重庆市中央商务区总用地规模约5平方公里，由江北嘴现代商务区、解放碑商贸区和弹子石滨江地带功能配套区共同组成，形成“两区一线”，其中重点是“两区”，即江北嘴现代商务区、解放碑商贸区，三个组成部分各有职能分工，协调发展。从景观特征上看，江北嘴、解放碑、弹子石构成的“两区一线”地区，地处两江交汇，山水相依，有利于形成具有山水园林城市特色的中央商务区形象。       江北嘴中央商务区居于显要的中心位置，东临长江，南濒嘉陵江，与渝中区朝天门、南岸区弹子石滨江地区隔江相望，处于城市中的两江交汇口的景观密集区，南距现在的城市中心区解放碑0.5公里，西距城市副中心观音桥地区3.0公里。      其功能定位为重庆市中央商务区的商务中心区，将集中建设办公写字楼等金融商贸设施和重庆大剧院、重庆科技馆等市级大型公益文化设施，兼容商业、服务业居住等多种功能，是未来城市形象展示的窗口。 2.1.2、总体规划       江北嘴CBD用地规模约226公顷，总开发量约653万平方米 (其中地下开发面积约110万平方米)，其中办公写字楼262万㎡，约占总量的48%；酒店31万㎡，约占总量的6%；文化娱乐20㎡，约占总量的4%；商业配套50㎡，约占总量的9%；居住179万㎡，约占总量的33%，建成后可容纳居住人口约5万人，安排就业15万人。 2.2开发建设情况 江北嘴中央商务区的开发主要分三阶段建设：  第一阶段是完成前期规划和拆迁工作       整个江北嘴的拆迁工作自2003年启动 ,在市、区政府和广大群众的大力支持下，于2007年末完成了江北嘴片区2平方公里范围内约130余个企事业单位、1.78万户居民、8.5万人的整体搬迁任务。  第二阶