万科第五园项目市场的研究报告.docVIP

万科第五园项目市场研究报告 Key Points 报告要点 龙华-坂雪岗片区位于深圳中部发展轴上，是深圳中部组团的重要组成部分。同质竞争项目推出集中竞争对手为：同区同质，客户重合度较高是最大的直接竞争者第五园的产品力也更有利于拓展外部市场。 振业城作为关外最大的低密度豪宅，在周边镇区的次要客户群体方面，存在一定竞争。 第一部分 住宅市场供应研究 5 1 龙坂片区住宅市场现状分析 6 1.1 龙坂片区住宅市场概述 6 1.2 龙坂片区住宅市场格局 6 1.2.1龙华片区住宅市场格局 6 1.2.2坂田片区住宅市场格局 8 1.3 龙坂片区住宅市场现状供应分析 8 1.3.1片区供应量分析 8 1.3.2片区已售、在售项目列表 9 1.3.3 现状住宅市场供给特征 11 1.3.3.1片区住宅市场建筑类型分析 11 1.3.3.2片区住宅市场户型分析 13 1.4 龙坂片区住宅市场价格分析 14 1.5 龙坂片区住宅市场现状总体特征 16 2 龙坂片区住宅市场未来供应分析 19 2.1龙坂片区住宅未来供应分析 19 2.2 龙坂片区住宅市场远景预期 22 2.2.1龙华片区住宅市场远景预测 22 2.2.2 坂雪岗片区住宅市场远景预期 23 3 豪宅市场供应研究 25 3.1深圳豪宅市场现状综述 25 3.1.1发展现状及所处发展阶段 25 3.1.2豪宅盘点及供应结构分析 26 3.1.3豪宅产品供应价格分析 27 3.2豪宅区域趋势研究 29 3.2.1区域供应结构价格分析 29 3.2.2 未来豪宅市场产品预见 32 3.3区域豪宅市场未来供应分析 32 3.3.1特区内2005——2007年推售中高端项目统计 32 3.3.2关外推售项目 33 3.3.2.1龙岗区未来2—3年推出项目 33 3.3.2.2宝安区未来2—3年推出项目 34 3.3.3区域豪宅市场未来供应总结 35 第二部分 竞争分析 37 1 区域竞争分析 38 2 豪宅项目竞争 42 2.1竞争对手圈定 42 2.2 未来两年竞争项目推出时间排序表 43 2.3 未来两年豪宅竞争项目区位分布图 43 2.4 05-06年项目竞争环境解析 44 2.5 竞争对手解析 45 2.5.1 潜龙山庄 45 2.5.1.1项目基本资料 45 2.5.1.2项目特性分析 46 2.5.1.3卖点分析： 46 2.5.2 圣莫丽斯花园 46 2.5.2.1项目基本资料 46 2.5.2.2项目特性分析 47 2.5.2.3卖点分析： 47 2.5.3 龙1号地块 48 2.5.3.1项目基本资料 48 2.5.3.2项目特性分析 48 2.5.3.3卖点分析： 49 2.5.4 尖岗山项目1号地块 49 2.5.4.1项目基本资料 49 2.5.4.2项目特性分析 50 2.5.4.3卖点分析： 50 2.5.5 振业城 50 2.5.5.1项目基本资料 50 2.5.5.2项目特性分析 51 2.5.5.3卖点分析： 51 2.5.6 万科城 51 2.5.6.1项目基本资料 51 2.5.6.2项目特性分析 52 2.5.6.3卖点分析： 52 2.5.7 香蜜湖“九万三”地块 52 2.5.7.1项目基本资料 52 2.5.7.2项目特性分析 53 2.5.7.3卖点分析： 53 2.5.8 城市山谷三期 54 2.5.8.1项目基本资料 54 2.5.8.2竞争性分析 54 2.5.8.3卖点分析 54 2.5.9山湖林海 55 2.5.8.1项目基本资料 55 2.5.8.2竞争性分析 55 2.5.8.3卖点分析 55 第三部分 住宅市场需求研究 57 1 豪宅市场客户研究 58 1.1豪宅市场客户总体特征 58 1.2典型楼盘具体客户分析 58 1.3豪宅客户特征分类分析 66 1.4豪宅客户需求分析 68 2 龙坂片区市场客户研究 69 2.1四季花城业主分析 69 2.1.1客户组成分类 69 2.1.2客户访谈结论 69 2.2龙华置业群分类需求分析 71 3 华为、富士康员工访谈结论 72 3.1华为员工访谈结论 72 3.2富士康员工访谈结论 73 3.3访谈深圳白领总结 74 3.3.1 深圳白领的成长期问题 74 3.3.1深圳白领的心理倾向及需求特征分析 74  第一部分 住宅市场供应研究  龙坂片区住宅市场现状分析 龙坂片区住宅市场概述 龙华-坂雪岗片区位于深圳中部发展轴上，是深圳中部组团的重要组成部分。 该片区住宅市场的发展历程大致可分为三个时期：萌芽起步期（1999年以前）、发育成长期（1999～2001年）和发展提升期（2002年至今）。 片区住宅市场经历了一个由小规模开发到中小规模