深圳市龙岗坪山街建设项目可行性研究报告.docVIP

项目可行性研究报告 评估报告名称： 深业南方地产（集团）有限公司： 龙岗坪山街道G11336-0061号建设项目 可行性研究报告 评估机构：深圳市英联房地产估价顾问有限公司 评估日期：2007年12月12日 深业南方地产（集团）有限公司： 承蒙信任，我司对贵司龙岗坪山G11336-0061地块开展了项目可行性研究，提出了相关意见及建议，以为参考。 根据国家和深圳市有关产业政策和技术政策，按照国家关于可行性研究和项目管理的各项规定对建设项目进行了客观、科学、合法及公正的技术经济分析，经估价人员实地勘察及调研，并结合深圳市房地产市场的发展现状、未来走势，作了详尽的分析测算，对项目投资决策提供结论性意见： 深圳房地产市场目前处于成熟发展阶段并逐步回归于理性，若本项目在两年内成功开发上市，时机正适合，应能取得社会、经济效益的双丰收； 项目满足城市规划，开发产品在市场具备突出竞争优势，市场可行； 根据测算，本项目开发经济效益好，具有较高的投资回报； 该项目的建设条件已基本具备，建设时机已成熟； 本项目预期的开发风险均在可控或可规避的范围内，因此其开发建设基本可行； 该项目的建设符合该地区的市场需求，具有广阔的市场前景； 该项目的规划设计符合该地区市场需求； 综上所述：本项目在技术上可行，财务效益、社会效益均较好，我们认为项目可行，开发项目主要经济指标见附表。 由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为委托提供有价值的建议。 特别需要提出的是： 本报告的基础是已取得的市政府批准的开发经营手续，未来工程规划与目前委托方的设想方案及我们根据市场状况做出的判断差别不大； 根据有关批准文件，在投资估算中已经计算建筑物应有的基础成本、前期费等费用； 顺颂 商祺 深圳市英联房地产估价顾问有限公司 2007年12月 目 录 一、项目总论 4 1、项目背景 4 2、可行性研究思考 7 3、项目风险及防范建议 8 4、可行性研究结论 9 二、宏观市场研究 10 1、全国投资环境 10 2、国家房地产政策…………………………………………………………………………1 3、深圳宏观背景 12 三、片区市场研究 10 1、片区概述 16 2、片区土地市场 19 3、片区房地产市场SWOT分析 19 4、片区住宅市场分析 20 5、片区商业市场分析 23 6、片区房地产市场结论 24 四、SWOT分析及评价 2 1、项目SWOT分析 25 2、项目评价 26 3、项目评估及建议 26 五、项目规划设计定位及评估建议 23 1、项目规划设计定位 25 2、项目评估及建议 264 六、项目开发建设进度安排 29 1、有关工程计划说明 29 2、施工横道图 29 七、项目开发建设进度安排 29 1、项目总投资估算投资使用计划 316 2、资金筹措 317 3、投资使用计划 31 八 经营收入预测 31 1、物业销售收入 31 2、项目销售回款计划 32 3、资金来源与运用分析 32 4、销售利润 33 九、社会效益分析 33 1、带动周边区域发展 33 2、产生一定的经济效益 33 3、增加政府税收 33 十、财务与敏感性分析 33 1、赢利能力分析 33 2、项目不确定性分析 34 十一、研究结论与建议 34 1、项目经济效益 34 2、项目风险及防范建议 35 3、可行性研究结论 36 十二、附表 36 附表1：项目工程计划横道图 附表2：项目成本表 附表3：项目投资计划估算表 附表4：项目销售收入表 附表5：资金来源与运用表 附表6：损益及利润分配表（分期表） 附表7：损益及利润分配表（总表） 附表8：现金流量表 附表9：项目敏感性分析 、项目总论 、项目背景 、项目位置 项目四至 项目东侧集装箱堆放厂 项目南侧为荒地 项目西侧的锦龙大道 项目北侧的坪山高级中学 1.3、项目建设规划指标 本项目位于深圳市东部工业组团坪山片区，中山大道北侧、锦龙大道东侧，根据委托方提供的《土地使用权出让合同书》深地合字（2007）准字第5142号、《建设用地规划许可证》深规许LG-2007-0272号等有关资料，项目经济技术指标如下表： 表1-1：项目经济技术指标表 项目名称 规划指标 总用地面积 72640.84平方米 建筑容积率 3.0 建筑高度或层数 ---- 总建筑面积 218086 计容积率建筑面积 218086平方米 其中：住宅 170970平方米 商业 42736平方米 幼儿园、警务室、垃圾房、居委会及物业管理用房 4380平方米 建筑、用地规划要求 1、商业比例≤20％； 2、用地内自然排水沟采取有效的排水措施后方可填平