收益还原法在医疗用地地价格评估中的应用.docVIP

收益还原法在医疗卫生用地地价评估中的应用 张 静 （张静 江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司 南京 210029） 摘要 随着我国医疗改革的深入，我省特别是苏南地区以营利性医疗卫生用地进行联营、股份合作、转让等交易方式较为活跃，为了准确测算营利性医疗卫生用地价格，本文在对医疗卫生企业财务数据和相关政策分析的基础上，采用收益还原法对此类用地评估进行探索。 关键词 收益还原法 营利性 医疗用地 土地评估 1．概述 在我国市场土地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，前三者为国际上公认的市场价格评估方法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率将评估对象在未来每年的预期收益折算为评估日收益总和的一种方法，【1】它适用于有收益和潜在收益的土地评估。众所周知，公益性医疗卫生用地不适用于采用收益还原法测算，但是随着医疗改革的深入、我国医疗市场作为世界最大的潜在医疗市场，给营利性医院的发展提供了很大的市场空间。目前我省特别的苏南地区的营利性医疗卫生机构涉及到联营、股份合作、港澳台投资、中外合资的评估时有发生，针对这种情况，本文采用收益还原法对营利性医疗用地评估进行探索。 2．计算公式及分项讨论 2.1收益还原法最常用的公式为： 上述公式是在客观收益每年不变，土地使用年期为n年的条件下地价测算公式。仔细分析医疗机构的收益状况