(0619九局版)沈阳皓翔国际花园项目可行性研究报告.ppt

1、技术指标 规划用地面积1.83万㎡，容积率4.12，地上建筑面积7.56万㎡，其中：住宅建筑面积6.04万㎡，网点建筑面积1.51万㎡，地下建筑面积1.8万㎡（约360个停车位）。 2、销售计划 项目销售期预计从2012年到2013年，共2年。 3、主要经济指标 项目启动资金约2.95亿元，由中铁九局沈阳房屋开发有限公司与合作方皓翔公司按双方约定的投资比例（6：4）共同投入，2012年通过项目销售回款能够满足项目开发建设的资金需求。项目净利润1.725亿元，全投资内部收益率55.61%大于行业基准要求，财务净现值npv12932.85万元大于0，项目投资回收期1.42年，预计2012年11月收回成本，是典型的“短平快”项目。 目前一线城市的学区房效应表现明显，价格远远高于市场均价。一所名校往往能提升整个区域的价值，这是房地产公所周知的发展规律。 学校 二十七中（省重点高中） 育源中学（市重点中学） 九十四中（省重点小学） 朝阳一校（省重点小学） 大南二校（智能艺术幼儿园） 六零六所幼儿园 教育资源-中小学教育资源丰厚，为本项目开发成功打下坚实基础 医疗设施-优质医疗资源，项目价值提升引擎 医疗 四六三医院 省友谊医院 省东方医院 陆军总院 省内优质医疗院所分布周边，令本案核心价值力明显提升，为打造居住型高端社区奠定基础。 公园 万柳塘公园 万泉公园 青年公园 长青公园 项目西侧紧邻万柳塘公园，公园占地31万㎡，东侧是万泉公园，目前公园北侧的滨河水系正在清淤治理，后期将成为沈阳市一条主要河道，并为区域内居民带来一道亮丽的景色。 环境资源-公园环抱、绿意生活，享受超值公园生活 生活配套-三大商圈交汇，公园生活尽享都市繁华 商圈 五爱商圈（专业商圈） 中街商圈（市级商圈） 南塔商圈（专业商圈） 万泉商圈（社区商圈） 本案周边三大商圈驳合，功能定位鲜明。生活便利，闹中取静。 总结-本项目地块位置、周边资源环境，十分适合小体量住宅开发 本案所在： 地块完整方正，易于规划； 现状地上物为医院、商户，便于拆迁安置； 地理位置优越，出行便捷； 自然资源丰沛，为城市中心不可多得之宜居所在； 竞争项目稀少，价格稳定上升； 独特优势明显，学区、医疗资源众多。 五 产品规划初步建议 规划建议 产品类型 产品定位 商业定位 相关建议 规划建议-现代简约，精致风格型唯美社区 结合区域内市场状况，对本案进行组团式规划，由住宅、商业、园林景观组合而成，实现“结构有序、功能互补、整体优化、共建共享”的目的。 产品规划建议 功能 建筑形式 比例 商业 社区配套服务 临街底商与裙房 ≤15% 住宅 外售 板楼 ≥85% 自购 产品类型-小高层或高层板楼，大户型一梯两户或小户型一梯三户产品，满足不同人群需要 重点打造产品高端品质感，迎合市场需求，建议将本案规划为高层或小高层的板楼产品。 户型配比建议-满足内部员工需要为前提，设计市场接受度高的优秀户型 根据区域内在售项目情况，以容积率4.1为前提，考虑目标客群需求，建议本案住宅部分设计产品为“南北通透板楼产品”。为合理配比户型，平层可按照“2居+2居+1居”配合“2居+3居”、“3居+3居”划分，顶楼通过复式形式打造云顶户型实现≥140㎡的大户型配置。 一居 两居 三居 四居 （顶层） 面积 50-60㎡ 80-90㎡ 110-130㎡ ≥140㎡ 自购 × √ √ √ 外售 √ √ √ √ 比例 15% 40% 40% 5% 商业定位-社区配套性商业满足本小区和周边小区需要 由于周边现有成熟商圈众多，其中市级商圈一个，专业级商圈两个，能够为区域人口提供全面的多层次的生活购物机会、场所。在我项目的商业配套上，建议适当规划小区级商业，如个别临街底商以及裙房，为本案居民以及周边现状老旧小区提供简单快速的生活需求。 建议本案以住宅产品为主、服务型配套商业为辅，商业比例≤15% 园林景观建议-以节约成本为前提，打造特色多维园林体系 立体化园区规划设计加之植被物种多元化选择，渲染多层次园林效果（≥3层），身入其间，移步易景。 利用强调功能性观赏性的造型小品，在有限的空间里面添加更多元素。 借势外围公园资源，打造“园中之园”、“景中更有景”的高品质舒适型社区、内外一体化的居住环境。 智能化配置-通过产品细节打造高端住宅典范，视成本可做加减法 初步规划方案 开发进度安排 预计今年7月末前理清前期全部审批手续和法律手续，并签订正式股权转让协议。 今年9月末前争取完成地块的拆迁工作和相关审批手续，年末前争取完成±0以下工程施工。 2013年6月末工程全部竣工并入住。项目经营期为2年。 六 项目经济测算 收入测算 万柳塘路 先农坛路 项目投资估算 项目现金流量表 现金流量分析 从现金流量表可以看出，截