中美房屋租赁法律制度比较探究.pdfVIP

可能的，在土地资源严重稀缺和不动产的价值巨大的背景下，这样也会导 致资本和土地资源的极大浪费。为了避免这个问题，完善房屋租赁制度成 为首选。美国房屋租赁制度的历史与中国的背景完全不同，中国在建国初 期是单一的房屋租赁制度，而美国整个租赁制度的发展却是围绕着出租人 义务与承租人的救济展开的。因此，房屋租赁发展历史及其自由市场的背 景决定了美国整个制度都是鼓励租赁。 第二部分，中美两国房屋租赁法律制度概况。本部分旨在为第三部分制 度比较和第四部分立法选择奠定基础。此部分首先研究了我国房屋租赁合 同的法律特征，此特征决定了房屋租赁合同不同于一般的有名合同。而且， 此小节涉及了未来标的物能否成为租赁的对象的问题。学界长期对于租赁 权的性质争议颇多，主要有租赁权债权说、租赁权物权化说、租赁权物权 说三种，笔者持租赁权物权说的观点，因为这对于保护承租人权利和促进 租赁权的流通有重要的意义。对于出租人的权利，其享有租金请求权和租 赁物返还请求权，而其义务，则包括承担房屋交付和登记的义务，修缮义 务，除去妨害的义务。承租人享有占有、使用、收益和处分权利。在中国 部分，笔者将承租人享有“买卖不破租赁”“优先购买权”“转让和转租” 权以及收回权作了重点叙述。美国房屋租赁法律制度规则方面，笔者从房 屋租赁的基本规则和特殊规则入手，对其予以研究。在基本规则方面，