第八章建设法规课件.ppt

第八章 房地产管理法律制度 第一节 房地产法规概述 一、基本概念 房产：在法律上明确了权属关系的房屋财产 地产：在一定土地所有制下作为财产的土地 房地产：房屋财产和土地财产的总称。 房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括土地开发、房屋建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。 房地产法规：指由房地产法律、法规、规章规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。 二、房地产管理体制 国务院主管部门 《房地产管理法》第6条第1款规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”按照国务院批准的建设部“三定”方案，房地产业的行业管理由建设部负责。 地方人民政府主管部门 《房地产管理法》第6条第2款规定：“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。” 　 《房地产管理法》第62条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。” 第二节 房地产综合开发管理 一、基本概念 房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求对土地投入人力、物力和财力，在其上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。 《房地产管理法》第2条规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。” 二、房地产开发遵循原则： 　　(1)必须严格执行城市规划。 　　 (2)必须坚持经济、文化和环境效益相统一的原则。 　　 (3)必须实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。 三、房地产开发条件 开发主体合法 依法取得房地产开发用地的使用权 在规定的期限内动工开发房地产 四、房地产开发企业设立条件 有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 有符合国务院规定的注册资本 有足够的技术人员 法律法规规定的其他情况 第三节 房地产交易 一、概念 狭义 仅仅是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。 广义 指当事人之间在进行房地产转让、抵押、租赁等行为时，所发生的各种关系的总和，它除了包括房地产转让、抵押、租赁等交易行为之外，还包括与房地产交易行为有着密切关系的房地产价格及体系、房地产交易的中介服务等。 二、交易方式 房屋租赁——房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 房屋买卖——产出卖人把自己所有的房产转移给房产买受人所有，而房产买受人将一定的房产价款交给房产出卖人。 商品房预售——指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的行为。 房地产抵押——指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为。 商品房预售规定 预售条件 取得土司使用权证书 持有建设用地规划许可证 持有建设工程规划许可证 取得预售许可证明 开发建设资金在总投资25%以上 已经确定工程进度及竣工交付日期 预售合同的备案 签订预售合同，开发企业应该自签合同之日起30日内向相关部门办理预售合同登记备案手续 预收款的使用 预收款必须用于工程有关建设 法律关于商品房预售后再行转让的规定 商品房预购人将购买的未竣工的预售房地产再行转让的问题， 由国务院规定。 第四节 房地产权属登记 一、概念 《城市房地产权属登记管理办法》第4条规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。” 　　根据《城市房地产权属登记管理办法》， 房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 二、权属登记发证制度 权属登记发证机关 国务院建设行政主管部门负责全国房屋权属登记管理工作。一宗土地要办理两个产权证即国有土地使用权证和房屋所有权证书 。 《房地产管理法》第62条规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，可以制作颁发统一的房地产权证书，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。 土地使用权、房屋所有权登记的程序 (1)受理登记申请； (2)权属审核； (3)公告； (4)核准登记，颁发房屋权属登记证书。 房地产权属登记申请