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石家庄阳光天地经纪有限公司 一、宏观政策对房地产的影响 二、石家庄市区域市场调研 三、调研结论 四、项目环境分析 五、项目ＳＷＯＴ分析 六、项目的市场定位 七、目标客户市场 一、宏观政策对房地产的影响 宏观政策对房地产的影响 宏观政策对房地产影响 三、调研结论 （一）项目对比结论 1、 西部板块以其浓郁的人文气息和远离喧嚣的宁静成为新项目集中的区域，翰林观天下、百年华府、 KOMA国际花园、燕都·紫阁成为09——2010年楼市的热点项目。 2、顺美华庭、橄榄城、云顶小区都是由石家庄市振西实业总公司投资开发的住宅小区售价相对石家庄市场较低，付款方式单一。 3、翰林观天下、百年华府、燕都紫阁、卡玛国际花园售价相对较高，付款方式选择性较多。壹公馆精装修带厨卫品牌家电，至今起价3768元/㎡。西引利：精装修配置配送家具、家电。 4、志诚华府、新大院起售价较低‘带动市场后，频繁上调售价：2550元/㎡ -5300元/㎡ 、新大院3850元/㎡ -4750元/㎡，价格上调幅度较大 。 5、翰林观天下:项目用地约300亩,目前是石家庄西南城区首席建筑规模最大文化名宅，该项目以居住.公寓.商业.办公.旅游观光为一体大型社区，周围配套设施齐全，2008年11月26日项目启动，到目前刚开工。项目规划28栋高层，一期10栋，其中1、2号楼为2层回迁房，16、17、18、19、20分别为25-32层不等高层住宅，21号楼为写字楼，22、33号楼为公寓；二期13栋高层住宅，三期5栋32层高层住宅。三室二厅，二室二厅，二室一厅。 6、卡玛国际花园： 河北宇东房地产开发有限公司在售楼号2、4号楼均价5800元/平米，现仅余155平米以上户型，每平米 优惠100元，车库在售10-12万/个，预计2010年12月交房。小区由9栋高层住宅和4栋多层住宅组成。主力户型：两室，三室，面积范围：41-241㎡ ，9栋30层高层，4栋7层多层，停车位:1477个. 7、壹公馆：壹公馆项目是由汉康集团投资建设，为精装修公寓普通住宅,公寓,写字楼,高层，单价： 5000元/㎡，入住时间：2011年下半年，建筑面精装修带厨卫品牌家电，户型面积 50-360平米. 调研结论： 1、2009年消费者购房户型分析 普通商品住宅的 中小户型是石家庄购房者的首选。 60-80平方米和80-120平方米的户型最受欢迎，分别占33%和48%，60平方米以下仅占6%，120-140平方米和140平方米以上分别占11%和2%。大户型和超大户型的购房者多数以改善型需求或者奢侈性消费为主。 2、2010年消费者购房户型分析  从2010年登记销售商品住房成交单套面积来看，普通商品住宅（即144平方米及以下）的占78.16%，普 通商品住宅仍占主流。 2010年商品住宅成交中，60平方米以下的小户型成交4.26万平方米，占成交比重为4.44%；80-120平方米中型户型整体成交46.28万平方米，占总体比重为48.22%，其中80-100㎡中等户型成交33.65万平方米，成交比重为35.06%,环比增幅明显；120平方米以上大户型成交42.08万平方米，成交比重为43.85%，略有下降。 项目综合评定，以五星为衡量最高标准： 1、项目周边商业：槐安路商业体（规划）、北国益友百货、祥龙泰超市、图书市场、 保龙仓、天客隆超市。 2、项目周边酒店:餐饮、娱乐步步登高贵足会馆、阳光渔港、唐潮海鲜阁、阅微食府、小肥羊、豆捞坊、丰收过大年、碧海云天、银柜KTV、肯德基、永和豆浆、天水雅聚、上岛咖啡、宜家宜快捷酒店。 3、项目周边教育资源: 幼儿园：苗苗幼儿园、新星双语幼儿园、育才双语幼儿园省四幼、省九幼、省科学院幼儿园。 小学：城角庄小学、振头小学、西雅小学、麒麟私立小学、友谊大街小学） 中学：石家庄第十中学、石家庄第十七中学、石家庄第四十一中学、麒麟私立中学。 4、项目周边医疗机构:以岭医院、市六院、省三院、光明眼科医院、烧伤医院、汇仁医院。 （1）通过调查了解，我们认为，从项目整体考虑，我们必须坚持走高品质、适中价位的指导思想，充分发挥本项目的优势。通过环境设计来弱化本地块的劣势，加大景观设计，美化社区环境，使其更贴近自然，更适合人们居住。然后通过“全新”的概念，找准入市时机推向市场。 （2）本区域近两年商品房供应量相对桥东较少，医院\五十四所\省委省政府等机关单位高收入人群相对集中,部分省直机关正持币待购，这都给我们带来了好的发展机遇。 （3）安防牌、文化牌、景观牌等都是我们可借鉴使用的卖点.塑造小区特色从户型设计、新技术、新材料、新工艺的应用等都能整合提炼为项目有