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房地产开发企业会计核算方法 教研一部 赵建华 yzsykjx@163.com 第一讲　地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。第讲　房地产开发企业营业收入的核算一、营业收入的范围和实现（）营业收入的 会计收入特指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。 2．税法的收入：企业所得税法第六条共9项收入。 3．开发企业营业收入具体包括三个方面。（）营业收入房地产收入的确认应同时具备以下条件：1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；2）已与客户签订的正式房屋销售合同；3）标的物—房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。二、主营业务收入的核算设置”主营业务收入”科目来核算主营业务收入的发生和结转。按主营业务收入的类别设置明细科目，主要有“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。采用银行按揭方式销售其首付款应按实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 费基金、集资费、奖励费、违约金（延期付款利息）、优质费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收入。 房地产企业的价外收入根据不同性质，应计入不同的会计科目。对手续费收入可计入“其他业务收入”，奖励费、优质费冲减“管理费用”， 违约金可计入“营业外收入”，而代收款项、代垫款项和需上缴的基金应计入“其他应付款”或“其他应收款”等往来账。 例：某房地产公司销售一个自行开发的商铺，总建筑面积为100平米，单价1万元，收取总价款100万元，按每平米20元收取维修基金，该维修基金日后由房产公司统一解缴当地住房管理机构，另按每平米10元收取优质费，上述收取的款项全部存入银行。 第讲　房地产开发企业成本核算、成本核算的内容 房地产开发成本核算的主要内容是开发产品成本。企业在开发、建设和经营房地产业务的过程中发生的各种耗费，称为开发经营费用。开发产品成本是指由成本计算对象，即开发项目负担的开发经营费用。开发产品的成本项目土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用成本核算账户房地产开发企业归集和分配发生的开发经营费用，进行开发产品成本核算所采用的主要账户是“开发成本”和“开发间接费用”。 、房屋开发成本的核算房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一。其开发经营的房屋按性质和用途分为四种：为销售开发的商品房；为出租而开发的经营房（出租房）；为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；受其他单位委托代为开发建设的代建房。这些房屋的开发成本在核算方法上大致相同，但仍需要“开发成本——房屋开发”账户下分别设置四种房屋的明细账（卡），并按工程名称设账页进行核算。 （一）房屋开发成本费用的归集 1土地征用及拆迁偿费，凡能分清负担对象的，可直接计入房屋开发成本；凡不能分清负担对象，或开发综合性建设场地既为建造商品房之用，又对外销售或有偿转让的，先计入“开发成本——土地开发”，待土地开发完成投放使用时，再按占用土地面积比例分配转“开发成本——房屋开发”。如果已开发完成的商品性建设场地改作用性建设场地，应将土地征用及拆迁补偿费从“开发产品”转入“开发成本——房屋开发”。2．前期工程和基础设施费，凡能分清负担对象的，直接计入房屋开发成本；应由两个以上房屋开发项目负担，且发生时分不清负担对象的，应标准分配后，分别计入房屋开发项目的成本。3．计入房屋开发成本的建筑工程费，应根据不同施工方式，采用不同的核算方法。采用出包方式的，应根据承包企业提的“工程价款结算单”所列承付工程款计入“开发成本——房屋开发”的相应成本项目中。采用自营方式的，发生的各项建筑安装工程费用直接计入“开发成本——房屋开发”的相应成本项目中。如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集自营工程的建筑安装费用，月未实际成本转入“开发成本——房屋开发”的相应成本项目中。企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实成本计入“开发成本——房屋开发”的相应成本项目中。4．计入房屋开发成本的公共配套设施费，应根据配套设施建设的不同情况，采用不同的核算方法。 若公共设施是与同步开发的，其开发费用直接入开发成本；分不清受益对象或应由两个以上开发项目同负担的，可先通过“开发成本配套设施开发”账户归集，待配套设