纳税会计第七章土地增值税(新).ppt

第七章 土地增值税的核算 第一节 土地增值税概述 一、土地增值税的概念及特点 （一）土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （二）土地增值税的特点1.以转让房地产的增值额为计税依据2.征税面比较广3.实行超率累进税率4.实行按次征收 二、土地增值税的纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使 用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房 地产）并取得收入的单位和个人。 三、土地增值税的征税范围 （一）征税范围 1.转让国有土地使用权应征收土地增值税，其 中“国有土地”是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用 权一并转让的，应征收土地增值税。 （二）征税范围的界定 在实际工作中，土地增值税的征税范围通过以 下几条标准来判定： （1）土地增值税是对转让国有土地使用权及其 地上建筑物和附着物的行为征税。 （2）土地增值税是对国有土地使用权及其地上 的建筑物和附着物的转让行为征税。这里有两层含义： 第一层，土地增值税的征税范围不包括国有土 地使用权出让所取得的收入。 第二层，土地增值税的征税范围不包括未转让 土地使用权、房产产权的行为。 （3）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。 需要强调的是，无论是单独转让国有土地使 用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让 的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范 围，应对之征收土地增值税。 对征税范围若干具体情况的判定 1.以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及 附着物的。分为三种情况： （1）出售国有土地使用权的。 （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造，然后出售的。 （3）存量房、地产的买卖。 三种情况因其同时符合土地增值税征税范围的判断标 准，所以属于土地增值税的征税范围。 2.房、地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，如果房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。 3.房、地产的交换,属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 4.以房、地产进行投资、联营 以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地 （房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产 转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土 地增值税。 5.合作建房。建成后按比例分房自用的，暂免征收土 地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 6.房地产的继承与转让,以继承、赠与方式转让房、地产的不属于土地增值税的征收范围（应交营业税） 7.房、地产的出租,不属于土地增值税的征收范围，(应交房产税、城镇土地使用税）。 8.房、地产的代建房行为和房、地产的重新评估而发生的增值，不属于土地增值税的征收范围。 （三）土地增值税的税收优惠 1. 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除 项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目 金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。 2.因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房, 经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予 征收土地增值税；居住满3年未满5年减半征收土地增值税 居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 四、土地增值税的税率 土地增值税实行四级超率累进税率： 1.增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率 为30％。 2.增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项 目金额100％的部分，税率为40％。 3. 增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除 项目金额200％的部分，税率为50％。 4. 增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率 为60％。 五、 土地增值税的税收管理 （一）纳税地点 土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 （二）纳税期限 土地增值税的纳税人应当自转让房地产合同签 订之日起7日内，向房地产所在地主管税务机关办 理纳税申报。 第二节 土地增值税的计算及会计核算 一、土地增值税的计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目后的余额，即为土地增值额。 用公式表示为： 土地增值额= 收入总额 – 准予扣除项目的金额 （一）应税收入的确