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案例3：某房地产开发公司2011年度发生的主营业务收入以下： （1）销售商品房600套，每套售价50万元，收取房款30000万元。预售商品房100套，每套60万元，预收房款1800万元。 （2）将委托某施工企业建造的高档别墅一栋作价200万元,与其他公司换取某块土地的使用权。经税务机关认定，其作价明显偏低，当地无同类房产售价，该别墅开发成本为260万元。 （3）出售自建的办公楼一栋，工程总成本1600万元，售价2500万元。 （4）将新建的一栋房屋无偿捐赠给附近的一所小学。该房屋由某建筑单位施工，账面成本500万元。 （5）以本公司的一栋原价为1000万元的综合楼作抵押，向某商业银行贷款600万元，贷款期限2年，贷款年利率为6.8%。按照协议规定，抵押期间该房产由银行使用，公司不再负担贷款利息。贷款期满后，因公司发生财务困难，无力偿还贷款本金，银行将所抵押房产收归己有，核定该房屋价值为1200万元，银行向该公司支付1200万元。 （6）转让办公楼一栋，取得转让收入3000万元。该房屋为上一年度购置，购置原价为2000万元。（按照现行税法规定单位或个人转让房地产不足五年按照销售全额计征营业税） 分析：? （1）销售商品房，应按“销售不动产”税目计算缴纳营业税，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间，为销售建筑物并收取应收款当天。 （2）以别墅换取土地使用权，作为销售处理，应按“销售不动产”税目计算缴纳营业税。因作价明显偏低，又无同类房产售价，应按组成计税价格计算征收营业税。 （3）自建建筑物出售，其自建行为应按“建筑业”税目计算缴纳营业税。其销售行为，应按“销售不动产”税目计算缴纳营业税。其中自建部分应按组成计税价格计算征税。 （4）单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税，其营业额由主管税务机关核定。 （5）公司在借款期间按照应支付的利息作为财产租赁收入，计算缴纳营业税。贷款期满后，因房产所有权发生转移，应按“销售不动产”计算缴纳营业税。 （6）纳税人销售其购置的不动产，超过五年的（含五年）应按全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计算缴纳营业税。不足五年的则按照转让全额计征营业税。 已知：当地主管税务机关核定的成本利润率为20%要求：根据税法规定，计算该公司2010年度应缴纳的营业税税额。 （1）销售商品房应纳营业税=30000×5%＋1800×5%=1590（万元） （2）以别墅换取土地使用权应纳营业税=260×（1＋20%）÷(1－5%)×5%=16.42（万元） （3）自建自售办公楼应纳营业税=1600×（1＋20%）÷（1－3%）×3%＋2500×5%=184.38（万元） （4）无偿赠送的不动产应纳营业税=500×（1＋20%）÷（1－5%）×5%=31.58（万元） （6）房屋抵押贷款应纳营业税=600×6.8%×2×5%＋1200×5%=64.08（万元） （7）转让综合楼应纳营业税=3000×5%=150（万元） 该公司2007年度应缴纳的营业税=1590＋16.42＋184.38＋31.58＋64.08＋150=2036.46（万元） 交通运输业案例 　案例1： 　　北京市甲运输公司是增值税一般纳税人，2012年9月取得全部收入200万元，其中，国内客运收入185万元，支付非试点联运企业运费50万元并取得交通运输业专用发票，销售货物取得支票12万元，运送该批货物取得运输收入3万元。假设该企业本月无进项税额，期初无留抵税额（单位：万元）。请分析甲运输公司应如何账务处理？ 　　分析： 　　由于客运收入属于交通运输业，属于营业税改征增值税的应税服务，适用的增值税率为11%，销售货物属于增值税应税货物，税率为17%.因此，甲运输公司销售额为（185+3-50）÷（1+11%）+12÷（1+17%）=104.85（万元）。 　　甲运输公司应交增值税额为（185+3-50）÷（1+11%）×11%+12÷（1+17%）×17%=15.42（万元）。 　　试点纳税人接受非试点营业税纳税人联运业务，销售额要按差额计算。根据《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，试点纳税人提供应税服务的销售额，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人（指试点地区不按照试点实施办法缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人）价款后的余额为销售额。 依法纳税——尽公民义务、举公民权利 ——毛明清 第五章 营业税 学习要求