物业管理服务费用纠纷预防处理方式.pdfVIP

摘 要 物业管理服务收费是指物业公司接受业主聘请，对城市住宅小区内的建筑及其设 备、公用设施、绿化、交通、治安和环境保护等项目开展维护、修缮、整顿、服务以及 提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业管理服务费用大致是由人工费，物 业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域绿化养护费用，物业 管理区域清洁卫生费用，物业管理区域秩序维护费用，办公费，物业公司固定资产折旧 费，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用以及经业主同意的其他费用所构 成的。 收取物业管理服务费用的前提是需要坚持一定的定价原则。首先，物业管理服务价 格项目和收费价格要合理：其次，要遵守公开原则，作为委托人和接受服务的业主，有 权对物业管理服务收费情况进行了解、询问，参与对物业公司的监督检查；最后，定价 上要符合费用与服务水平相适应的原则，按照物业的类型、规模、功能、配备的设施以 及物业服务标准确定收费标准，实行优质优价，质价相符。在具体的实践中，还有其他 一些原则，如“谁受益，谁付费”等。在定价方式上，物业管理服务收费应当区分不同物 业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖 市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。业主与物业公司可以采取包干 制或者酬金制等形式约定物业管理服务费用，包干制是指由业主向物业公司支付固定物 业管理服务费用，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担的物业管理服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业管理服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物 业公司，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者 承担的物业管理服务计费方式，由于包干制和酬金制各有利弊，各物业公司以及业主委 员会可根据小区的具体情况，有理、有利、有效地谨慎选择，从我国物业管理服务发展 的阶段来看，两种方式都有其存在的理由和必要性。 物业管理服务费用纠纷是指发生在物业公司与业主之间，因对服务价格和服务质量 存在分歧而引发的纠纷。该纠纷主要是由于物业公司与业主对服务价格和服务质量有争 议，以物业公司与业主之间存在物业管理服务关系为前提，以调整物业管理服务活动为 结果，表现为收费难及由此引发的法律诉讼。该纠纷类型主要包括：未签订物业管理服 务合同引发的争议，物业管理服务合同内容引发的争议、变更解除物业管理服务合同引 发的争议以及未按照物业管理服务合同引发争议。 物业管理服务收费关系到每一个业主的切身利益，为了减少物业管理服务费用的纠 纷，需要加以预防和解决。在预防的方面，首先，应重视完善物业管理合同的相关法律 法规，在我国选择专门进行物业管理的立法模式较为切实，其次，要重视物业管理服务 合同的签订，秉持公平公正与合法原则签订物业管理服务合同，物业管理服务双方当事 人要强化合同意识，审慎订立合同，在合同中明确自己的权利义务，再次，尽可能细化 合同内容，特别要注意详细注明服务标准、收费项目、收费标准等内容，以完善物业管 理服务合同，不管是依据房产证载明的建筑面积收费，还是分等定级，按不同的服务标 准来收取物业管理服务费用，都要在合同中予以明确，最后，创新物业服务管理费用的 收缴方式，通过立法方式，变业主“主动缴纳”为“强制缴纳。 对于已经产生的物业管理服务费用纠纷，合理的处理方式主要有：非诉讼类纠纷处 理方式，包括民事和解、民事调解和仲裁；民事诉讼，在当事人和其他诉讼参与人的参 加下，人民法院依照法定程序审理该物业纠纷案件，以解决物业管理服务费用的民事争 议，我国目前对物业管理企业提起的管理服务费用的诉讼，均采取普通民事诉讼程序， 这种程序的时间较长。笔者建议将来对这类纠纷的诉讼可以借鉴香港地区的经验，香港 建立程序简单、开庭处理的小额欠债赔偿法庭，无论是非诉讼类纠纷解决方式还是民事 诉讼，均应贯彻合法公正的原则，即以事实为根据，以法律为准绳。通过以上多种形式 的解决方法，来逐渐减少物业管理领域内的不和谐因素，促进物业管理和谐有序发展。 随着人们经济水平的不断发展，认识水平的不断提高，法律条款的不断完善，最终人们 不但能够“居者有其屋”，还能够“居者无其扰”，过上美好幸福的生活。 关键词：物业管理服务，物业公司，业主，费用纠纷，处理方式 n ABSTRACT service tothe Propertymanagementcharges