武汉光谷项目住宅调研报告.docVIP

武汉光谷项目 住 宅 调 研 报 告 二00五年六月 目 录 一、汉口、武昌、汉阳三大区域住宅发展特征 1、汉口区域住宅发展特征 ……3 2、武昌区域住宅发展特征 ……8 3、汉阳区域住宅发展特征 ……13 二、武昌区2002-2005年1季度住宅开发及销售分析 1、2002-2005年1季度武昌区典型楼盘销售个案分析 ……16 （一）武昌区历年住宅走势分析 ……16 （二）武昌区典型楼盘个案分析 ……21 （三）光谷片区整体住宅产品分析 ……27 （四）光谷片区住宅整体规划情况 ……33 （五）光谷片区典型楼盘户型分析 ……34 （六）区域市场畅销户型、面积分析 ……45 （七）武汉市热销板式高层及点式高层 ……49 （八）各楼盘设计亮点和市场接受度 ……54 2、2004-2005年光谷在售楼盘销售情况走势分析 ……65 三、2002-2005年二手房交易数据分析 ……65 汉口、武昌、汉阳三大区域住宅发展特征 1、汉口区域住宅发展特征 要点： 产品特征：中心区域住宅以高层住宅、高档公寓为主，城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：汉口城区商品住宅总体价格水平在3000元/平方米以上，均价在3000元/平方米以下物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占了46%。汉口区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：公务员，商人，公司职员，企业老总，外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐都市文化特征。 １、概述 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是汉口房地产业发展的主要特质。 从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高档楼盘的主要聚集区域，同时也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都逐渐趋向于中高端。 2005年，由于政府加大对经济适用房的建设规模。与2004年相比，增加了35.91万平方米，这将缓解中低档楼盘放量偏少的结构性矛盾，预计今后一段时间，汉口房价涨幅将逐步趋于稳定。 目前，汉口中心区域住宅仍以高层住房、高档公寓为主。值得关注的是，由于2004年住宅投资较热，以酒店式公寓、产权式酒店为主的投资型物业不断涌现。目前在国家宏观调控措施之下，对该类物业将形成一定冲击。该类物业的成交价格及销售进度已逐步放缓。 ２、区域住宅特征 汉口区目前由江汉区、江岸区、硚口区、东西湖区四个行政区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析： 汉口中心城区 汉口中心城区主要包括永清片、沿江片、新华路—建设大道片。 永清片区住宅特征分析 永清片区，城市功能定位在市级文化区、商贸办公区、宾馆商务区和综合生活区4个区域。 总体来看, 2004年永清片区楼盘价格受旧城改造和汉口江滩建设的推动,呈现出快速的房价上涨阶段，有的楼盘同期涨幅达到一千元/平方米左右。而且由于中心城区用地有限, 除滨江苑三期、统建大江园北苑形成小区（以小高层为主）外，此片区楼盘多以小高层、高层为主。 目前,永清片区楼盘从总体上看,有以下特点： 其一，地处中心城区，平均房价在整个武汉市来讲居首位。 其二，户型开发逐步走大。 其三，反映小区拥挤程度的容积率指标普遍较高。 此片区楼盘的优势在于： 交通便捷，生活设施完备。 优秀的教育资源是本区域楼盘销售的一大动因。 此片区楼盘的不足在于： 市场对于市中心区超大豪宅的接受程度尚有待考验。单价高且没有完善的小区环境，仅依托周围的已成型的市政建设,如占地面积小，大部分高层建筑都有靠近大马路，灰尘噪音问题。 目前，本片区高层住宅多以开发精装修公寓为主，价格在4200元/平方米以上。同时，香港瑞安以33.9亿拿下永清地块，并预计投入100亿资金将其打造为武汉新天地，将进一步改善本区域的市场环境。 2、沿江片住宅特征分析 沿江片区为汉口传统的老商业区，早期是外国租借地，因此旧城零星改造较多，尚未形成比较成熟的住宅格局。但由于该片区是武汉市市级中心