容积率与住宅产品的对应关系.ppt

超高层消化容积率 化解高容积率压力 超高层占价值主体模式80%～90%以上； 形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30%。 S比2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。 S比2，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作为形象的标杆，化解较高容积率情况下使用。 S比2 上海世茂滨江花园 福州世茂外滩花园 深圳高尔夫珑园 武汉世茂锦绣长江 南京世茂滨江新城 形象标杆化解高容积率压力 超高层住宅、1栋60层服务式公寓 150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅 由多幢约150米以下的高层、超高层住宅 纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅 17栋50层的超高层建筑 S比2 深圳金域蓝湾 珠海金域蓝湾 天津金域蓝湾 成都金域蓝湾 南京金域蓝湾 通过超高层实现高溢价 一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层 1栋47层超高层，3栋33层高层 9栋33层高层 35、36层高层，5栋多层 45栋18层住宅、 10 栋30层住宅 容积率确定下的产品开发 容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字 容积率决定了什么？ 决定不同的产品类型之间的配比； 决定了不同的产品形态； 决定了不同的面积区间； 决定了不同的产品户型的使用功能； 决定了项目的售价和盈利表现； 决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。 容积率对应了不同的产品，决定了项目的客户层面，进而决定了项目的竞争地位。 我们需要理解容积率的哪些问题？ 当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ 容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ 如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ 在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策? 寻找最佳容积率水平，能够保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳平衡点。 容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定 利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标； 企业自身资源状况和资金状况是限定条件； 企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。 基准方案推荐 合理方案推荐 确定主推组合方案并进行优化 进行经济效益对比 进行市场实现评估 上下极限方案 对基准测算方案进行变量分析 满足容积率上下指标下的组合方案 依据战略、定位 不同前提条件下，应该如何确定容积率的问题 容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，总结容积率与项目利润之间的关系如下： 不过分追求容积率 附加品质提升与售价提升的关系 土地价格 容积率最大化 单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重 单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重 最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。 4 3 1 2 案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利 容积率最大化 案例二：中信红树湾——满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合 容积率最大化 高层住宅的容积率最大化实现度案例分析——深圳中信红树湾 总用地16.3万㎡，总建筑面积65万㎡，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5。 建筑形式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数28—32层。 为提高容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部的空间感略感压抑。 容积率最大化 高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香域中央 占地66904㎡，建筑面积138550㎡，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。 绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。 小学单独占地，临路退后线距离较大。 规划上采用了半围合的布局方式，充分考虑了地块与公园的相互关系。 品质偏重型 较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳幸福海岸 总占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196。 幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性； 一期6栋595户， 18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。 后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。 品质偏重型 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * title of this report