时代锦溪项目定位报告5(NXPowerLite).ppt

时代锦溪项目定位报告 全国与上海GDP同比增幅 上海固定资产投资同比增幅 数据统计及图表分析 交通可及性分析 地块分析 本案 苏沪高速 沪宁高速 北青公路 A9 A30 接苏嘉杭高速、苏州绕城高速 接外环、延安高架 至虹桥机场 接沪杭高速 接外环 交通可及性分析 地块分析 本案 C线 苏沪高速－苏州绕城高速－苏嘉杭高速（或沪宁高速），可方便行车于江浙两省 A线 北青公路。连接A30，方便连接上海各条高速公路 B线 苏沪高速－A30－A9。方便通达虹桥机场、延安高架，内环，本案离苏沪高速淀山湖出口路况很好，距离在2km左右 周边用地情况分析 地块分析 本案 清水依瓦诺 大自然花园 淀湖桃源 恒海高尔夫 康桥水乡 东方港湾 金杰 绿洲江南园 海源别墅 鹭岛湖 丰泽湾 温哥华特区 周边项目位置示意 项目周边目前以农田、农居为主； 从用地性质来看，整个板块是度假的定位，未来将有众多休闲度假配套设施以及包括酒店、别墅等在内度假物业； 目前板块刚刚起步，周边众多项目在开发建设中； 周边缺乏必要的银行、超市等基本公共配套设施，离项目最近的配套设施位于锦溪镇及淀山湖镇，距离本案有15分钟车程 Strength / 优势 土地形态方正，便于分区规划 土地容积率高，易于战略调整 相对板块内其他个案，本案交通更加便利 Weakness / 劣势 土地规模很大，做单一型物业风险较大 相比周边个案，本案湖岸线较短，且无法建造临湖物业 Opportunity / 机会 全国范围，别墅用地停止批租 板块为离上海最近的、拥有得天独厚自然资源的旅游度假板块，前景看好 发展中的沿沪产业带可以为项目提供大量客源 Threats / 威胁 国家对高端物业的控制政策尚未出台，项目未来存在不确定因素 板块内物业众多，且均在3年内集中推案，竞争激烈 项目SWOT分析 地块分析 S T O W 项目定位 研究方法 定位原则 具体定位 定位描述 定位细节 产品规划 研究方法 项目定位 市场调查与研究 板块内高端物业已有标志性项目 中高端项目市场空缺 中低端项目数量众多、竞争激烈 客户问卷调查 高端及中高端客户对区域的认知程度较高，对度假型物业的接受程度也较高 优秀的产品结合天然的自然资源，将成为度假物业购买客户产生很大的吸引力 地块分析 地块体量庞大，开发单一型物业市场风险大 湖岸线较短，且无法建造临湖别墅，项目需要挖掘除自然资源以外的项目买点 板块度假气氛尚未形成，需配合部分公共度假物业的建造 项目定位 定位描述 项目定位 物业配比定位 最大限度发挥本项目的天然资源和优势 通过后天的规划和造景，淡化或消除项目弱势 差异化的产品定位策略，避开同质化竞争 定位原则 项目定位 打造精品项目，依靠产品赢得客户 产品合理细分化，满足不同客群需求 项目开发运营的经济性，实现利润最大化 扬长避短 关注产品 项目定位 N 精品 差异化 多物业类型 休闲度假定位 以中高端物业为主的混合型精品度假项目 定位描述 项目定位 精品 度假 多物业类型 中高端物业 满足差异化竞争要求 项目的售价在区域中占据中高端市场 在区域成熟之前，首批物业定位为独立别墅 其他区域规划双拼别墅、花园洋房、商业会所配套及酒店式公寓 产品的规划、环境以及建筑形态至关重要 精品的产品还体现在整个项目的细节处理方面 作为度假板块的度假物业定位，度假配套会成为客户考量的重要因素 度假配套的好坏依赖于硬件的投入以及软性的服务，优秀的管理集团可以对度假配套做出准确定位及并提供优质的管理 定位细节 项目定位 低 密 度 混 和 型 精 品 度 假 社 区 以独栋、双拼别墅为主，另有少量五层情景花园洋房及酒店式公寓 建筑形态组合 独立别墅面积控制在320~450平米范围内 部分景观优越位置可安排少量550-800平米的户型 双拼别墅面积控制在230~280平米范围内 以两层为主，局部三层，增加面宽，有利于采光通风和观景 情景花园洋房面积在120~180平米左右，酒店式公寓面积在40~80平方米左右 面 积 范 围 绿化及景观规划按照纯独立别墅社区的高水准打造 在小区内部引入湖水，并重视绿化景观的营造，使环境成为项目最大的优势 建筑风格多样化，并注重会所、商业配套、酒店式公寓、情景花园洋房的设计 注重内部功能空间的合理安排和利用及前庭、后院、露台等户外空间的设计 规划设计要点 Phase IV 花园洋房 Phase I 独立别墅 Phase V 酒店式公寓 产品规划 方案一 项目定位 Phase III 双拼别墅 Phase II 精品酒店 约60间 约100间 Phase IV 花园洋房 Phase I 独立别墅