《房地产投资信托基金(REITs)试点-二零一六年》.ppt

不动产信托方案法律问题讨论 信托登记 依照信托的基本原理，应将不动产转移到受托人名下并依法办理信托登记手续。信托登记能够起到公示的作用，通过登记，可以实现使信托财产与委托人及受托人的财产分离，达到对抗善意第三人的目的。 《信托法》规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力”。目前中国法对不动产信托是否必须办理信托，不动产信托是否必须登记方生效尚无明确规定。 对不动产信托登记需相关土地部门出台具体规定。在现有不动产登记事项中附加“信托”字样，以示与真实的财产所有权转让相区别。进行不动产信托的，信托各方可通过信托合同对信托事宜进行约定，并依据信托合同到不动产所有权转让登记部门办理不动产所有权转让登记。 税负 义务人 营业税 企业所得税 土地增值税 契税 印花税 发起人出售物业所有权 发起人 Y Y Y Y Y 信托获得租金收入 REITs Y Y N N N 信托向发起人分配剩余收益 发起人 Y Y N N N 发起人回购物业所有权 REITs Y Y Y Y Y 营业税 应税收入金额的5% 企业所得税 所获利润的25% 土地增值税 按增值额征收，实行四级超率累进税率，最低30%，最高60% 契税 产权转让成交价的3-5% 印花税 按书立产权转移书据所载金额的0.05%征收 在不动产出售和回购阶段，物业所有权在不同主体间转让，根据现行税法，发起人及REITs均将承担极重的税负，应对出售和回购阶段有关税负进行减免，以维持REITs交易结构的税收中性。 REITs应就收到的租金缴纳营业税，在向发起人分配剩余收益时，发起人可能需就该等剩余收益缴纳营业税。考虑到发起人收到的剩余收益分配，实质为归还无需向优先级受益凭证持有人支付的部分租金。该部分营业税应免除。 发起人及优先级受益凭证持有人均将对分配到的租金收入计征所得税， REITs本身的所得税应免除。 会计处理及财务信息披露 发起人处置资产的行为是否构成“真实销售”？基础物业是否仍将作为发起人的资产反映在资产负债表上？ 由于发起人已作出约定价格的回购承诺，处置资产的行为不构成实质上的销售，优先级受益凭证实质为固定收益债券，因此基础物业仍将作为发起人的资产反映在资产负债表上， REITs 获得的资金以负债形式体现。 由于基础物业仍为发起人所有，租金收入仍将反映在发起人的损益表上。 租约处理 信托设立后产生新的租约，是由受托人作为签署主体，还是由发起人作为签署主体？ 《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 借鉴台湾REITs的做法：发起人将已有的租约转移予受托人并将不动产之信托转移事宜通知承租人，同时要求承租人将信托设立日后所产生的租金直接支付给受托人。对于信托设立日之后产生的租约，由受托人与承租人直接签署，或由受托人委托发起人与承租人签署。 物业所附保险处理 《保险法》第四十九条规定：“保险标的转让的，保险标的的受让人承继被保险人的权利和义务。保险标的转让的，被保险人或者受让人应当及时通知保险人，但货物运输保险合同和另有约定的合同除外。因保险标的转让导致危险程度显著增加的，保险人自收到前款规定的通知之日起三十日内，可以按照合同约定增加保险费或者解除合同。保险人解除合同的，应当将已收取的保险费，按照合同约定扣除自保险责任开始之日起至合同解除之日止应收的部分后，退还投保人。被保险人、受让人未履行本条第二款规定的通知义务的，因转让导致保险标的危险程度显著增加而发生的保险事故，保险人不承担赔偿保险金的责任 不动产信托后，受托人将承继发起人作为被保险人的权利和义务，发起人或者受托人应将不动产信托转移事项及时通知保险人。 成本 所得税 REITs银行间市场方案之二——租金收入收益权方案 承租人 发起人 托管人 REITs 备位回购承诺人 机构投资者 资产管理公司 中债登 受托人 承销商 支付租金 租金+回购资金 剩余收益 优先级收益+投资本金 委托资金保管 募集资金 租金收入收益权 回购承诺 备位回购承诺 资产管理服务 募集资金 受托承销 发行 优先级收益+投资本金 认购资金 租金收入收益权方案与不动产信托方案的主要区别 1 信托财产为租金收入收益权 设立信托时，发起人以基础物业对应的租金收入收益权作为信托财产，转让至受托人，并在人民银行征信中心做租金收益权转让登记 该方案可避免基础物业产权转移过程中产生的相关税费 2 信托到期时回购优先级收益凭证 信托到期时，发起人以自有资金回购优先级受益凭证，投资者获得本