2011年4月成都房地产市场分析报告1.docVIP

2011年4月市场分析报告 第一部分 市场简述 限购令继续对成都住宅市场形成全面影响，住宅成交依旧保持低位水平。 春季房交会并未对楼市产生促进作用，房交会以项目形象和企业形象推广为主，房交会展出项目都没有做明确的价格让步，实质推盘都是在房交会后开展，实操意义更大。 写字楼产品继续保持较快的增长势头，区域代表性写字楼由于产品形象、物业价值和升值潜力兼具而受到投资者追捧。 第二部分 商品住宅市场分析 一、成都主城区商品住宅整体分析 1、整体市场分析 图1：2010年1月—2011年4月主城区商品住宅供求关系 （数据来源：易居中国） 4月商品住宅新增供应量85.4万㎡，环比上涨60%，同比下降15%。 4月商品住宅成交量27.8万㎡，环比上涨49%，同比下降69%。 政策调控继续对市场施加影响，虽然成交量有所回升，但依旧保持较低的市场水平上，市场新增供应量增速较快，主要是开发商需要在2011年春季房交会前具备销售条件，期望借春季房交会的东风。 图2：2011年4月商品住宅每日成交情况 （数据来源：易居中国） 从4月的日成交情况来看，全月有18天的成交量规模低于10000平方米/天，其中有9天的成交量处于6000平方米/天以下，5天的成交量处于4000平方米/天以下。总体情况比3月略好，但成交量同样保持较为震荡的走势。 图3：2010年1月—2011年4月商品住宅可售数据分析 （数据来源：成都市房管局、易居中国） 截止4月30日成都市的商品住宅市场存量规模为488.27万㎡，市场不景气，再加上新增供应量猛增，导致4月的市场存量水平环比增长13.37% 图4：2010年1月—2011年4月日均商品住宅成交情况 （数据来源：易居中国） 4月日均成交套数98.37套/日，环比上涨54.4%，日均成交面积0.93万㎡/日，环比下降53.95%。从日均成交量来看，目前的成交水平依旧为市场低位。 图5：2010年1月—2011年4月成交情况量价分析 （数据来源：易居中国） 4月成都主城区商品住宅价格为9272元/㎡，环比下降2%。目前的形势与2010年4月新政出台后相似度极高，即量跌价涨，刚性需求观望比较浓厚，价值置业较多。 2、畅销楼盘特征分析 以月销售面积3000㎡以上作为对畅销楼盘的筛选指标，经过筛选，对其各项要素进行分析。 图6：畅销楼盘价格因素分析 （数据来源：易居中国） 4月的畅销楼盘中“价格段分化”更为集中，中端价楼盘（7000—8000）集中为畅销楼盘，其中7500—8000元/平方米段的畅销楼盘成交规模占到了67%。 从区域特点上，这些楼盘主要为城东和城西两个区域三环周边的楼盘。包括中房金沙海棠、首创国际城、金阳易诚国际等。 图7：畅销楼盘套均成交面积 （数据来源：易居中国） 从整体趋势来看，畅销楼盘的面积段都集中在80—89平方米/户中，并有“单价低，面积大”的现象，说明近期购房者有2个特征，其一为面积需求普遍以中等户型为主；其二对价格的敏感性较之前要强。 二、郊区商品住宅分析 1、城/郊成交量对比 图8：城/郊成交情况 （数据来源：易居中国） 4月，郊区市场继续保持下降趋势，成交面积环比3月下降26.6%，自2011年2月以来郊区成交面积月平均下降24%，但4月郊区成交均价（6998元/平方米）出现了较大幅度的上涨，环比3月上涨24.43%。 2、二圈层各区域情况分析 图9:2011年1—4月成都市二圈层各区域成交量情况 （数据来源：易居中国） 二圈层各区域1—4月成交面积比重情况并没有发生大的变化，龙泉驿的比重下降1%，新都的比重上涨1%，仅这2个区域有一个此消彼长的关系。双流、新都、郫县依旧是二圈层最为活跃的三个区域。 图10：成都二圈层各区域成交情况分析 （数据来源：易居中国） 从2011年1—4月的成交量情况来看，龙泉驿与温江的成交量变化相对稳定，而双流、新都、郫县的成交量则保持持续的下降。 从价格走势来看，郫县的价格出现了较为明显的增长，环比增长幅度10.9%，从成交情况来看，郫县4月成交规模最大的是改善型住宅，其中以“龙城国际”项目为主，其改善型产品是多层、小高层产品形态，具有较大稀缺性，因此售价相对市场平均水平高。 限购令出台后，改善型需求特别是再改型需求具有外扩趋势，近期郊区大户型产品的成交规模也出现明显上扬。 三、成都市板块分析 （一）城西典型板块 1、羊西板块 图11：2010年1月—2011年4月羊西板块量价分析 （数据来源：易居中国） 4月羊西板块仅远洋朗郡项目加推新房源，同时该项目也是本板块成交量最大的项目，高价项目蓝光云鼎4月成交量出现一定程度的萎缩，因此造成羊