万科集团存货核算规范——知识讲义1.docVIP

万科集团存货核算规范(阅读：7)　　　　—— ? 1．? 2． 3．? 4． 4.1 存货的分类 4.1.1集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表： 公司 类别 存货 类别 说 明 会 计 科 目 核算要求 ? ? 地 产 公 司 拟开发土地 购入的、尚未动工但已决定将之发展为出售或出租物业的土地 开发成本—拟开发土地（核算项目） 开发间接费 ? ? ? ? ? ? 存货跌价准备 在核算项目的项目属性中增加占地面积及可售建筑面积，并至少每季度依照实际情况进行调整。 在建开发产品 已开工但尚未办理竣工决算手续的、以出租或出售为开发目的的物业 开发成本（除“拟开发土地”核算项目） 完工开发产品 已办理竣工决算手续、待出售的物业，包括住宅、商铺、写字楼、配套资产等 完工开发产品 按可售建筑面积采用数量金额核算。不包括在可售建筑面积中的车位应按个数采用数量金额核算。 出租开发产品 已办理竣工决算手续、用于出租或自我经营的物业 出租开发产品 开发产品摊销 ? 物业 公司 物业工程 承接物业工程发生的各项支出。对业主委员会、开发商及业主提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也包括在内。 物业工程 ? 地产及物业公司 原材料 地产公司的库存甲供材料；各物业管理处为物业管理需要购入的各种材料 原材料 应采用数量金额核算 低值易耗品 不能作为固定资产的各种用具物品，如工具等 低值易耗品 ? 4.1.2 集团内其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业务特点自行设置。 ? 4.2 各类存货的核算 4.2.1 拟开发土地及在建开发产品的核算 4.2.1.1 科目设置 “开发成本”及“开发间接费”科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发成本，其明细设置参见下表： 一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 核算项目 备注 开发成本 土地获得价款 按各成本、费用项目再进行细分（具体核算内容、核算方法详见《万科集团房地产企业成本核算指导》） 各成本核算对象 成本核算对象可分层次设立。 ? 开发前期准备费 各成本核算对象 ? 主体建筑工程费 各成本核算对象 ? 主体安装工程费 各成本核算对象 ? 红线内市政工程费 各成本核算对象 ? 环境及配套设施费 各成本核算对象 ? 开发间接费 各成本核算对象 自一级科目 开发间接费转入 ? 开发间接费 项目名称 工程管理费 按各成本、费用项目再进行细分（具体核算内容、核算方法详见《万科集团房地产企业成本核算指导》） ? 定期转入开发成本 ? 营销费用 ? ? ? 资本化利息 ? ? ? 物业管理完善费 ? ? ? 其他 ? 上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图： 项目 在建一期 住宅 商铺 在建二期 写字楼 拟开发土地* 待分摊成本 *拟开发土地等同于《万科集团成本核算指导》中的“待建工程”核算项目 本规范将主要详细阐述“开发成本—土地获得价款”的核算方法，“开发成本”其他明细科目的有关核算内容、核算方法，详见《万科集团房地产企业成本核算指导》。 “开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目，用于归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。期末，“开发间接费”余额按一定标准分配计入各成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费”科目。该科目期末无余额。其具体核算方法，详见《万科集团费用核算规范》。 4.2.1.2 核算说明 A、拟开发土地 “开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的实际成本，其具体内容包括：①总体未开工项目的地价款和前期费用；②分期开发的项目，其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。 项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”核算项目下。期末（各公司应至少每季度进行一次成本预提，以下相同），对于土地获得价款，应按照获得土地使用权证部分拟开发土地的对应合同金额大于帐面金额部分，进行费用预提，分录如下： 借：开发成本—土地获得价款— … —拟开发土地（以下省略部分明细） 贷：预提费用 次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。 项目整体开发时，应将拟开发土地的