《契税知识讲座》.pptVIP

契 税 知 识 讲 座 侯晓峰 2011年2月 一、契税的基本概念 （一）契税的概念 什么是契税？ 契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种行为税。是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。 它的要点有两个方面： 1、课税对象：课税对象是土地、房屋权属发生转移（请问土地出租是否要缴纳契税）这是一个重要的要点。 2、纳税人：承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人。纳税人是承受方而不是出让方，像营业税、土地增值税、所得税往往是取得收入一方缴纳税款。 现行《中华人民共和国契税暂行条例》是国务院于1997年7月7日发布，从1997年10月1日起施行。 （二）契税的特点 契税有哪些特点？ 契税除具有税收的强制性、固定性、无偿性三个特点外，还有其自身的特点： 1、土地、房屋权属每转移一次，就征收一次契税； 2、契税由承受房屋、土地权属的一方缴纳。 俗称谁买谁纳税。 二、契税的纳税人 契税的纳税人是怎样规定的？ 在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，即土地、房屋权属的承受方。 1.这里所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。[细则第二条]。 2.这里所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。[细则第三条]。 3.这里的单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营户及其他个人。不论法人、自然人，不分所有制性质，不论内资、外资，中国公民、还是外国公民，只要在我国境内承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人。 这就是对纳税人怎么界定的。 三、税目税率 （一）税目 契税税目有五个： 1.国有土地使用权出让 2.土地使用权转让 3、房屋买卖 4、房屋赠与 5、房屋交换 （二）税率 1、国家规定： （1）《条例》规定：契税税率为3%—5%。 契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%－5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。 （2）财税（2010）94号规定：对个人购买普通住房（144㎡以下），且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90 ㎡及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 这是去年9月下发的新文件，文件把原来财税〔2008〕137号规定对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%和财税字（1999）210号规定个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税第一条都作废了。新文件规定必须同时达到两个条件才能享受优惠政策。 四、计税依据的确定 （一）一般规定共有五种： 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，以成交价格为计税依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为计税依据。 计税价格的如何确定？契税在计税依据方面有个重要的概念： ⑴如果评估价格高于成交价格的以评估价格作为计税依据。 ⑵如果成交价格高于评估价格的以成交价格作为计税依据。 四、计税依据的确定 但在实际操作中纳税人还是有很多异议，目前我们有些房子的评估价格远远要高于成交价格，纳税人觉得不合理，不愿意按评估价格计税，如果碰到这种情况怎么办？最近省物价局、省国税局、省地税局联合发文《关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》（湘价认[2010]100号）文件，如果税收征纳双方在价格方面发生纠纷，可以委托政府价格主管部门设立的价格认证机构进行计税价格认定。（不收取任何费用） 2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 3.土地使用权交换、房屋权属交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。（案例1） 4.土地、房屋权属作价投资入股、抵债、以无形资产方式、获奖方式转移土地房屋权属的，由征收机关参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。 5.以划拔方式取得国有土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补交的土地使用权出让金或者全部土地收益.（案例2） 以上是确定计税依据的5种一般规定 【案例1】 甲企业以价值300万元的办公用房与乙企业交换一处厂房，并向乙企业支付差价款100万元。在这次厂房交换中，应由谁来缴纳契税？