房地产前期策划流程(文件二).ppt

第一部分：可行性研究 可行性研究作用 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 是项目投资决策的依据。 是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是编制下阶段规划设计的依据 可行性研究内容 第二部分：项目市场研究 宏观环境 区域房地产市场 项目所在地板块市场分析 微观市场 微观市场 微观市场 项目地块分析 项目价值分析 项目潜在价值的挖掘 1、挖掘项目先天的最大价值。从品牌价值、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特色等方面入手。 2、赋予其适当且最大化的后天价值。 潜在客户群研究 潜在客户群研究 总体定位策略 形象定位 产品定位 价格定位 产品设计建议 客户定位 卖点提炼 主题广告语 中海投资惠州营销线培训 房地产前期策划流程 目录 第一部分：可行性研究 第二部分：项目市场研究 第三部分：项目分析 第四部分：项目定位 第五部分：推广、销售策略 地块怎样、能不能拿、做什么合适？ 市场分析 市场预测 宏观市场、区域市场 供给预测、需求预测、价格预测 收入、成本、费用预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等 财务评估 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期 盈亏平衡分析 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点 敏感性分析 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比 风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断 第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。 第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。 第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。 第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。 第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。 第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。 第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。 第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。 第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。 第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。 1、竞争对手及成功案例研究 1） 同区位、同类型、同价位竞争项目分析 通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。 同区位：包含 同一地段或同等地段两个方面。 同类型：指在产品上具有相同的属性。如同为郊区大盘、同为小户型 等。 同价格：包含同单价和同总价两个方面。 研究内容：同质产品供应总量 产品特点 价格 客户 （2）经典楼盘分析 通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。 研究内容：产品特色 （产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等） 推广手法 （广告诉求、媒体运用、推广节奏等） 销售策略 其他成功因素 （3）成功案例分析 通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。 研究内容：开发策略 产品特色 推广手法 销售策略 其他成功因素 市场情况总结 发展趋势预测 第三部分：项目分析 1、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本