【优质】中1铁奥维尔2期·至善居项目可行性分析报告.doc

中铁奥维尔Ⅱ期 ·至善居 项 目 可 行 性 分 析 报 告 成都全程机构 二零一一年十一月 目 录 一、总论 （一）项目概况 （二）企业概况 （三）可行性研究的依据及范围 （四）地块主要经济技术指标 （五）地块项目可行性研究结论 二、项目建设的背景和必要性 三、项目处于的市场环境 1、成都市相关房地产政策分析 2、区域规划状况及发展方向 3、项目所在区域的房地产市场分析 4、项目所处的微观环境 5、本项目发展机会点 四、建设用地开发条件及土地详勘 1、开发条件分析 2、地块分析 五、项目定位建议 1、总体定位 2、项目市场定位 3、项目功能定位 4、项目目标客户群定位 5、物业形态 六、项目建设方案与实施进度计划 1、规划设计方案 1）、建筑总体概况 2）、单体户型设计 3）、立面造型特色 2、公用工程 3、项目开发周期与建设进度 七、项目投资经营方案 1、项目投资方案 2、项目投资估算 3、资金筹措、投资计划及借款利息 九、项目财务评价 1、项目收入估算 2、项目利润估算 3、风险规避和控制措施 4、项目效益评价 十、评价结论 第一章 总论 （一）项目概况 1、项目名称：奥维尔Ⅱ期·至善居 2、建设地点：郫县郫筒镇菠萝村 3、项目性质：城镇混合住宅 4、项目业主简介 1）业主名称：成都养正堂实业有限公司 2）法人代表：曾娅丁 3）法定地址：成都市武侯区晋阳路184号 4）注册资本：人民币壹亿元 5）经营范围：房地产开发；土地整理；市政公用、隧道、桥梁、土石方、房屋建筑、公路、水利水电、钢结构、消防工程施工；项目投资及管理；资产管理； 5、编制依据及主要研究范围 我公司受成都养正堂实业有限公司委托，对奥维尔Ⅱ期·至善居项目进行可行性研究并提交相关报告，本项目总建筑面积 223387平方米，本次研究内容主要包括：业主情况、项目建设必要性、市场预测、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、效益分析等。本可行性研究报告主要编制依据如下： 1）项目用地范围图 2）总平规划图 3）成都关于报建、规划等方面法规 6、可研报告概要及结论 ● 该项目采用新中式建筑、园林风格，重视配套服务体系，采取差异化竞争手段，有利于改善郫县郫筒镇居住环境，提升郫县人民生活品质。项目位于郫县郫筒镇菠萝村，作为郫县郫筒镇居住板块的创新高品质住宅，之于区域、之于社会所带来的品质引领，其社会价值是非常巨大的。同时，项目开发商秉承“传承文化，营造自然、建筑与人文交融和谐生活”的文化地产开发理念，通过专业的开发技术及服务，与专业的营销机构、设计单位等优势资源的强强联合，必将打造郫县郫筒镇一线人文品质楼盘，预计将给开发商带来巨大的经济效益。因此，项目的建设是十分必要的； ● 项目具有居住及商业用途价值，环境配套条件好，适应目标消费群的需求； ● 项目所处地理位置佳，交通方便，规划合理，建设外部条件具备。 建设内容、规模及主要建筑指标如下： 1）项目规划总占地 项目 数量 居住（套）数 1560套 总建筑面积 223387平方米 住宅建筑面积 127643平方米 商业建筑面积 43384方米 住宅平均层数 23层 平均每套建筑面积 82平方米/套 绿地率 30% 2）物业管理 本项目的物业管理将由小区业主委员会委托物管公司进行管理。 3）售价估算、投资估算、资金来源及使用计划 售价估算 根据项目所处的地理位置、建筑档次以及对本区域品质住宅小区商品房的售价调查，本项目电梯住宅售价估算为 ？元/平方米（均价），商业售价估算为 ？元/平方米（均价）。 投资估算 本项目动态总投资 ？万元，其中前期工程费 ？万元，建安工程费 ？万元，基础设施建设费 ？万元。 资金来源 本项目建设资金来源主要为 A 业主自有已投入土地及前期相关资金 ？万元 B 银行贷款 ？亿元（筹措中） C 预售房屋款（待收） 资本金 本项目已有资本金 12000万元，占项目总投资的 ？%，满足国家对项目资本金的要求。 4）财务评价 项目建成后可累计实现利润 ？万元，投资利润率 ？%（未计入企业所得税），本项目在财务上是可行的。 5）结论与建议 中铁奥维尔Ⅱ期·至善居项目市政配套条件良好，建设条件完全具备，规划方案合理，项目所需启动资金基本到位，测算财务效益较好，项目建设是可行的。 （二）企业概况 （三）可行性研究的依据及范围 1、郫县城市总体规划及详细规划等 2、《成都市规划管理技术规定》 3、自然、地理、水文地质、经济、社会等基础资料 4、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料 5、项目的有关批文 （四）地块主要经济技术指标 基本经济指标： 地块总面