北山片区沃尔玛购物广场项目的研究及其策划报告.doc

北山片区沃尔玛购物广场 项目研究及策划报告 贵州贤林房地产经济有限公司 2011年09月01日 题记： 充分发挥北山片区本项目所具有的未来竞争优势，实现项目在商业业态上的领先性，为安顺市民缔造一种全新的购物理念和生活方式，是项目定位的基准。 一、目标客户定位 项目从整体来看，应该包括两个层次的目标客户。第一个层次是最终消费的消费者，第二个层次是租铺或购铺的经营者和投资者。但是从项目定位的角度，则要首先考虑消费层次的目标客户。 目标消费客户 为最大限度地增加项目的客流量，我司认为，项目的消费客户应涵括安顺全市。但为了避免与西秀中心商业区产生太激烈的客户争夺，同时要培养项目自有的固定消费群体，我们建议针对目前安顺市中高端消费者外流的情况，将项目的目标客户总体上锁定为具有一定收入的中青年人士。 其中： a.主流客户是北山片区中、高收入的人群及其家庭成员 其特征表现在：使用的主要交通方式是步行、公交车和自驾车； 对购物的关注点集中在交通方便、商场信誉有保证、服务好； 消费时追求时尚和个性化，较注重品牌，档次感觉要良好。 b. 次要客户是北山片区及周边片区高收入人士及其家庭成员 其特征表现在：使用的主要交通方式是自驾车； 对购物关注点集中在交通方便、商场知名度和美誉度、服务好； 消费时要求综合功能齐全，能找到当地没有的品牌和特色商品（包括购物、饮食、娱乐）。 目标经营客户 主要包括租赁或购买商铺从事各类商业形态的经营者，其共性特征包括： 有经商经验，希望扩大生意或改善经营环境； 对地段旺的商铺需求大，愿意承担高租金，但高租金需要好的经营环境来引导； 注重店铺形象，经营中高档次的商品。 目标投资型客户 投资型客户是由于有以上采用租赁方式经营的租户衍生而成的，其购置商铺是为获得租金收益回报。项目的目标投资者主要包括北山片区和周边区县拥有一定储蓄的居民，以及其它地区的专业投资人士。其特征为： 关注项目的投资回报和升值潜力； 对统一经营、统一管理有较大的需求，希望增强投资信心； 购铺意向集中在首层，2—4层的购买需要有效引导； 投资商铺存在较大的盲目性，受区位因素影响较大。 从项目经营的角度，第二层次的目标客户将是影响项目收益情况的重要客户，但他们是基于消费者的存在而存在的，所以确定第一层次的目标客户有着决定性的意义。 、主题定位 结合市场情况和项目的特点，在主题导入之前，我们主要考虑以下几点： 安顺商业市场发展的不完善，缺乏真正意义上的购物中心； 项目处于新老城区的结合部，要成为新的商业中心，需具备鲜明的个性； 市内中高档次的消费需求未能得到有效满足，消费外流现象较多； 需整合项目特点和优势，保证商业主题和功能的可持续发展； 因此，从引领市场的目标出发，我们提出项目的主题定位为： 汇聚时尚、实现品牌先导、倡导生活新方式 安顺首个一站式购物中心 其内涵包括： 率先引入新的商业业态——购物中心，成为商业市场的革命者，商业发展的路向标。从此改变城市人的生活方式。今后，安顺人无需一定要到贵阳才能找到适合自己的商品；而且，在节假日的活动将更为丰富，不仅可以去洪山湖划船，还可以逛商场。 商场内将集购物、饮食、休闲娱乐功能于一体，实现多种业态的融合，满足多种的消费需求。让人们在同一个地方就能享受到吃、喝、玩、乐以及购物等“一站式”的乐趣。 新型的商业空间布局，提倡休闲型的购物形式，提升消费理念，打造时尚生活的新标准。 通过主力店沃尔玛的品牌带动， 吸引更多的品牌店进驻，而且在品牌引进上具领导性。商场应率先引入多个安顺市目前尚未有的品牌，并形成自身对品牌的强大号召力。 档次定位 综合目标客户定位和主题定位的思路，项目的档次应该比目前市场的总体档次要高。但同时也要令消费者能够买得起，保证商场具有可观的营业额，所以我司建议，项目档次定位为以中档和中高档次主导。 功能定位 为符合项目的主题定位，在功能设置方面必须突出“一站式”的概念。即要集合购物、饮食、娱乐休闲和服务功能于一体。特别是娱乐休闲和服务功能的设置，是体现项目与众不同的亮点之处。 各层定位 、楼层定位原则 在考虑各层定位的时候，我们将遵从以下四个原则： 提升主力店或半主力店的带动作用； 引导人流向高楼层流动； 以各类型饮食贯穿上下，提供休息场地，体现“休闲”购物形象； 水平分布和垂直分布相结合。 、主力店铺设置建议 为突出“品牌”汇聚之优势，我们建议主力店铺的设置采用“3+2”的组合形式。具体表现为： 引进三个主力店，包括：大型超市（沃尔玛）、知名百货店、品牌快餐店。 引进两个半主力店，包括：主题娱乐城、品牌食肆。 其考虑点在于： 知名百货店在当地的认知度高，而品牌快餐的品牌效应强，能够聚集较多人气，扩大商场的人流量。与沃尔玛大型超市结合成三大主力店，不但能突显项目在业态和功能组合上的领先地位，还