永州道县商业步行街定位报告页.ppt

商业布局：一条潇水路,商业大片争相上演 （1）从项目的硬件设施来看，动线、灯光的设计，店面的设计和停车位等技术 面一定要达到高标准的要求。 （2）实行横向、纵向交叉式的功能分区； （3）以步行商业街中段“中心功能”区域向两个入口辐射； （4）完全考虑主题商业整体经营管理模式的功能分区； （5）各功能分区的大小比例合理规划。 设计休闲购物和目的性购物人流 （1）购物人流的设计，是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一，从功能分区的角度来考虑，商业街购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流，具体作如下规划： （2）设计明确的功能区域和板块，引导目的性购物人流。 （3）设计功能与功能区域之间的相互作用关系，以此带彼，以彼促此，使各种业态之间的互动得到有力的加强和补充。 （4）横向和纵向设计不同的亮点和购物兴奋点，设计人性化的辅助功能设施，引导观光休闲人流留连忘返。 （5）设计日常消费人流，增强步行商业街人气，以日常消费促进、带动其它非日常的购物。 （6）设计步行商业街的建筑标志与功能标志，定期、定时、定点引导观光、休闲、购物人流，以制造兴奋点，从而达到集中引导购物的目的。 提高步行商业街的整体物业和投资价值 本项目是一条复合型商业街，她是以一个整体的形象而出现的，她既要有整 体的概念形象，又要有各种细分功能的支持，因此，步行商业街的细分功能区， 横向、纵向、楼层、方位等等，都要细致地考虑，各种功能的经营赢利与经营成 本，只有解决了各功能区经营与成本之间的矛盾，才能有效地做好销售，提高整 体的销售率，有效快速地回笼资金，尽早实现步行商业街的正常运营。 机会（0） 项目SWOT分析 是政府重点工程，形象工程，能够争取到特殊优惠政策，为街区繁荣创造有 利条件； 项目周边旧有商业格局已基本确定，主要的直接竞争项目已基本成主体销售 项目的竞争压力较小； 道县人均收入逐步提高，投资意识渐强，消费观念逐步改变。 项目SWOT分析 威胁（T） 央行提高贷款利息及对商业项目贷款的限制提高了房产投资的门 槛和成本； 产权式商铺的问题在今后两年将陆续集中暴露，商铺的销售方式 需要重新考虑 ； 项目周边商业楼盘的竞争； 项目商业类型性质确定 本案庞大的消费人口与辐射范围，超出了邻里商业中心的商业规模 区域消费能力与辐射范围使其超出了社区商业中心的条件 区位的优势使本案有成 为区域商业中心的能力 本案 城区10万人以上消费人口， 服务区要求的人口规模一般在0.5—0.6万 市场服务区人口规模4—10万 一般区域中心要求服 区内人口规模在10万 上 以上。 服务人口 / 包括食品、药品、日用杂货等日常生活相关的商品，银行、干洗店等 设有大型综合性百货超市，有初级百货超市，日用品超市，平价超市，专卖店等 浓缩了中央商务区的功 能，为顾客提供各种档 次的商品；主导商主要 为大型百货超市，此外 还有各种附属商为顾 提供各种个性化服务。 业态 约3-4万㎡ GLA一般在0.3—5万㎡之间 GLA一般在1—4万㎡ 以总租售面积（GLA）可以将区域中心划分为一般区域中心和超区域中心（4.7——18万㎡） 规模 沿街店面与封闭式建筑相结合 采用开放式的建筑设计 采用开放式的建筑设计 封闭式的建筑，拥有综合性的百货超市。 建筑类型 本案 邻里商业中心 社区商业中心 区域商业中心 率先提出复合地产概念，结合其优越的地理位置，新颖前卫的商业布局和合理的功能定位，体现复合型商业地产的精髓，以求通过有效的组织人流和物流，独创的经营方略，聚集了商机、人气和财气，以此打造规模化、整体化商业经营平台，构筑一座以购物、休闲、娱乐、文化、商务等要素为特征的新型复合型商业地产。 此种崭新模式将成为道县商业地产的首创案例，消除人们对商业街区物业的疑率，掀起业界对商业地产新一轮的探讨和追捧。相信创新的商业模式将在商业的发展进程中留下浓墨重彩的一笔，成为道县新型复合型商业地产的引领者和倡导者。 支撑点：项目庞大的规模体量成为复合型物业的基础。项目本身的大体量的住宅带来常住人口 市民日益增长的多元化需求成为市场基础。 目前尚无真正可比项目的竞争使之弥补市场空白。 政府的重视成为项目独天得厚的优势 实现城市质的突破——率先导入复合地产功能概念 项目商业类型性质确定 项目商业街区是： ?集购物、休闲娱乐、餐饮、办公、旅游、展览等为一体的商业街区 ?集道县城市景观与人文特色大成，承载道县的过去、现在与将来 ?是道县的标志性高档居住区，生活区 ?是道县市的城市形象窗口 ?是道县市体验经济的前沿阵地 ?是道县市民的起居室及市民社区文化生活的共鸣体 ?是道县市民家庭型休闲的聚集地