物业管理第一章绪论.ppt

环 境 卫 生 和 绿 化 管 理 这是为了净化、美化物业环境而提供的管理服务。包括： 清洁卫生管理 绿化管理 房 屋 设 备、设 施 的 基 本 管 理 这是为保持房屋及其配套设备、设施的的完好及正常使用而提供的管理服务。包括： 各类设备、设施基本情况的掌握 各类设备、设施的管理 安 全 防 范 和 消 防 管 理 这是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的一项专门性管理服务。包括： 安全监督控以及突发事件的预防和处理 消防管理 案例分析： 张某是A小区的一位业主，B物业公司是负责A小区物业管理的一家公司。B物业公司负责A小区的清洁卫生工作、花圃修剪工作等，并每天都安排保安人员对小区进行看守和巡逻。一日，张某家里遭到小偷盗窃，损失将近两万元，张某认为是物业公司未尽到安全保障义务，才致使自家遭到小偷盗窃的，故拒绝交纳物业管理费。物业公司认为自己已尽到了合理的安全保障义务，且为小区提供了合理的物业服务，张某已享受到了物业公司提供的服务，理应交纳物业管理费。为此，双方发生纠纷。B物业公司将张某诉至法院，请求判令张某支付物业管理费。 分歧： 对此案的处理存在两种不同的意见： 第一种意见认为：物业公司未尽到安全保障义务，致使张某家失窃，张某可以不再交纳物业管理费。 第二种意见认为：物业公司已尽到了合理范围内的安全保障义务，并已为小区提供了物业服务，且张某也享受到了物业公司提供的物业服务所带来的利益，张某应该交纳物业管理费。 大家对此有什么意见，是同意第一种意见还是同意第二种意见或者是两种都不同意，有自己独特的见解？ 评析： 笔者同意上述第二种意见，理由如下： 1、通常认为，物业公司的安全保障义务，是指物业公司应尽的合理注意义务以及应采取的合理预防措施，以保障业主的人身和财产利益不受侵害。但物业公司不是万能的，不可能防止一切损害的发生，一般情况下，当存在第三人故意违法、犯罪的行为时，物业公司是难以控制这种情形的，我们不能苛求物业公司对这种不确定的危险承担义务。只要物业公司尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。 2、本案中，物业公司每天安排保安人员对小区进行看守和巡逻，可以视为已经尽到了合理范围内的安全保障义务；且物业公司也按照约定为整个小区提供了物业服务，张某作为小区的一员，已经享受到了物业公司提供的服务所带来的便利与利益，理应承担交纳物业管理费的义务。 综上所述，本案中的张某应支付物业管理费给B物业公司。 车 辆 停 放 秩 序 和 道 路、场 地 的 管 理 这也是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的管理服务。包括： 车辆和专用道路、场地的使用管理 交通秩序维护 物业维修费用和维修基金的账务管理 这是指物业管理企业接受业主委托，代管物业共用部位、共用设施、设备专项维修基金，根据委托人的决定，做好维修基金的筹措和使用计划，对发生的维修费用进行分摊和收费等账目管理 物 业 档 案 资 料 的 管 理 建设单位和物业管理企业在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交的资料 建立完整的业主和非业主使用人的资料 公 众 代 办 性 质 的 服 务 这是为业主和使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用的服务工作 针对性的专项服务 满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作，其特点是 物业管理企业事先设立服务项目 公布服务内容和质量、收费标准 业主和非业主使用人可自行选择 针对性的专项服务﹁续﹂ 专项服务的内容 日常生活类 商业服务类 文化、教育、卫生、体育类 各类中介服务 社会福利类 委托性的特约服务 为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务。其特点是： 通常指在物业管理委托合同中未要求 物业管理企业在专项服务中也未设立 而物业业主和非业主、使用人又需要 特约服务实际上是专项服务的补充和完善 三大类管理的关系 上述三大类管理与服务工作是物业管理的基本内容 第一大类是最基本的工作，是必须做好的 同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度与深度 物业管理的基本环节 基本环节 策划阶段 前期准备阶段 启动阶段 日常运作阶段 物业管理的策划阶段 策划阶段三个基本环节 制定物业管理方案 选聘或组建物业管理企业 前期介入 物业管理的前期准备阶段 物业管理的前期准备工作包括 机构设置与拟定人员编制 人员的选聘与培训 规章制度的制定 物业租售的介入 物业管理的启动阶段 物业管理启动阶段的基本环节