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某大型住宅项目可行性研究报告 第一章 总 论 1.1 项目背景 1.1.1项目名称： “****一期”建设工程项目 1.1.2 建设地址：某市某东路南侧 （原某市第一机械厂地块内） 承办单位 某市某房地产开发有限公司 承办单位概况 某市某房地产开发有限公司成立于2004年4月26日，注册资金9000万元，主要经营房地产的开发和销售，具备房地产开发暂定资质。公司现有员工60人，其中管理人员15人，工程技术人员28人，具有高级职称的3人，中初级职称25人，并聘有专家级营销策划顾问5人。公司汇集了各类高素质人才，并聘有高级政策研究顾问、项目策划顾问、法律顾问等，成为专业化规范化的房地产开发企业。 某市某房地产开发有限公司目前在建设项目有一个：“**** ” （原某市第一机械厂地块内），项目一期占地32.14亩，住宅用地。 市场经济机遇与挑战同在，希望与奋进共存，面对激烈的竞争，某市某房地产开发有限公司将一如既往，不断与时俱进，开拓创新，坚持“诚信履约、优质服务、建设精品、追求卓越”的质量方针和“遵守法规、防止 污染、健康至上、安全生产、科学控制、持续发展”的环境和职业健康安全方针，全面实施“走出去”战略、精品战略、多元化发展战略，与广大客户共谋发展，努力为客户提供更优质的服务。从而提高企业核心竞争力，共同创造更加美好的未来。 1.1.5 可行性研究报告编制依据 1）《建设项目经济评价方法与参数》（第二版） 2）《房地产开发项目经济评价方法》 3）《投资项目可行性研究指南》（试用版） 4）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 5）《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 6）《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 7）民用建筑设计规范 8）住宅建筑设计规范 9）可研报告编制委托书 10）”**** ”开发项目规划图 11）建设单位提供的其它有关资料 1.1.6 项目提出的过程与理由 项目提出的过程 房地产业是我国国民经济的支柱产业，素有永远的朝阳产业之称，其关联度高，带动力强，在推动国民经济增长方面起到了积极的作用，是扩大社会就业途径、促进投资和消费的多用利器。 长期以来，我国一直实行福利分配住房和低房租政策，在人们衣、食、住、行中，衣、食消费水平较高，住宅消费却很低。随着改革开放的不断深入，尤其是我国加入WTO以后，经济飞速发展，人民生活水平不断提高，城镇化速度加快，带来了房地产需求的持续增长，此外，住宅货币化、城市拆迁及外来人口的增加，都成为住宅需求旺盛的有力支撑点。 中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变， 从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。总的看来，我国的房地产业正在经历一个“价值回归、利润回归”的过程，呈现出一个健康、稳定、持续发展的良好趋势。 某市是独具魅力的海滨生态旅游城市，以临港工业为特色的深水港口城市，鲁南的出海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡之一。某“两港通四海，一路连欧亚”，是中国重要的海陆交通枢纽，铁路、高速公路，两纵两横，连接全国交通干线。优越的港路条件、优良的投资环境和壮丽的发展前景，使某备受瞩目和青睐。此外，某的生态环境在全国也是首屈一指的。某素有“北方的南方，南方的北方”之美誉，城市发展潜力巨大。 目前，某市城市建成区面积达到58平方公里，城市行政管辖区人口128万人，城市化水平达42%，城市绿化覆盖率41%，人均公共绿地面积达到11平方米。城市居住环境优美 ，被评为全国园林绿化先进城市、并于2007年评为中国最佳人居城市之一，继续保持了一流的空气、一类海水、一类的沙滩、饮用水合格率100%的环境优势，大绿量、花园式、开放型、生态化的中等海滨城市框架基本形成。某具有了越来越浓重的人文气息，并被评为全国卫生城市。近几年，某的房地产业有了适合自己的土壤，得以迅速蓬勃发展。房地产业供求状况良好，发展健康有序，已成为山东省房地产业发展最快的城市之一。 在这样的背景下，某市某房地产开发有限公司充分利用特有的土地位置优势，提出在某市新市区与老城区之间投资建设”**** ”建设工程项目，公司将依靠企业正规、专业的开发管理模式，结合本区域的人文环境，进行房地产开发建设，以获取较好的经济效益、社会效益和环保效益的有机统一，并树立品牌。 项目提出的理由 1）符合国家社会和经济发展规划及产业政策 房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。房地产业除能够带动建筑、建材、机械加工、装饰、家具、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，