毕节香港城营销思路.ppt

体验—品牌体验 品牌体验： 让客户知道你是谁 品牌：无论任何一个开发商的品牌，或多或少对项目都会有一定支持，也就是说给你挖掘卖点、重新包装的机会。 开发商品牌 项目品牌 双赢 体验—品牌体验 在项目方案初期，就要考虑样板间、售楼处、示范区的位置 从市场营销方式来看 一、最早是依靠售楼处的体验，实现客户的信任 二、中期通过样板间包装，实现产品的展示，取得客户信任 三、后期示范区的整体打造，成为客户信任的核心途径 产品体验 让客户知道你要做什么 产品—产品竞争 一切差异的竞争策略，都源于定位的初期 抓住项目与竞争的差异 放大营销，让客户知道你要做怎么做 科技住宅、景观住宅、商业住宅、公园住宅、公寓住宅、附加值、赠送面积、精装户型、精装庭院、 差异——产品竞争 龙湖的物业，龙湖的园林是一流的， 龙湖的别墅，龙湖的洋房是最棒的， 金科的质量，金科的管理是严谨的， 金科的高层，金科的绿化是开阔的， 万达的商业，万达的管理是合理的， 恒大的产品，恒大的定位是准确的。 整合城市规划、企业商家，“为我所用” 整合——城市资源 与政府“携手”打造毕节生态公园地产 与弘道、瑞尔特“携手”共同打造城市综合体 与园区“携手”进行品牌“对接” 例 如： 整合——媒体资源 户外媒体 平面媒体 电子媒体 网络媒体 活动媒体 结合项目自身特点，择优而选 媒体资源 整合——客户资源 寻找项目“大客户”资源，可针对性做定向企业“产品说明会” 深度客户分析，有针对性的实现客户对接 挖掘其他“社会散客”共性，可做迎合性营销活动 定位 · 策略 · 执行 · 推广 浅谈大盘的营销之道 项目之困——香港城项目项目面临的种种困难 1、项目周边是大量工厂，给居住品质提升带来一定难度 2、道路基础完毕，尚需进一步完善 3、开发商是外来品牌，本地接受需要一个过程，应树立强有力的品牌 4、商业在新城，给招商和运营带来一定难度 5、商业体量偏大，消化有一定难度系数 6、前有围堵，后有追兵。兴国大量开发项目相续上马，竞争日趋激烈 7、本项目目前产品较单一，不能市场客户一网打尽 8、本项目目前推广渠道较单一，目标市场应放大 9、由于本项目周边各种配套没有，因此应尽快启动配套商业，以商业带动住宅销售 10、陌生区大盘营销思路，是以量换价，为后期价格运做预留足够空间 我们目标——目标与现实的差距 1、住宅销售目标：高层均价在2500元/㎡ 2、商业销售目标：临马路门面均价在8000——20000元/㎡ 2——3楼商业均价在4000——5000元/㎡ 产权式酒店均价在6000元/㎡以上 负一层美食街门面均价在5000元/㎡以上 车库均价在35000元/个以上 3、销售去化率： 住宅实现95%以上销售 门面实现85%以上销售 产权式酒店实现70%以上销售 超市实现60%以上销售 车库销售实现50%以上销售 小坝首个城市综合体要想在毕节立足 必须用铁的事实去说话 高筑墙、广积粮、缓称王、引爆毕节！ 高筑墙——作好产品、作好定位 示范区、样板间、售楼处、一切准备就绪 剥茧抽丝—解决“首发目标客户所定”和产品研发 1、客户定位（对1000组客户进行一对一调研/各个区域调研） 2、对原有产品设计的颠覆与研究 筑高墙——做好产品、做好定位 示范区、样本间、售楼处、一切准备就绪 1000问卷，不仅是为了产品的研发，受访者对项目的理解，也有了更深刻的印象； 他们将成为项目的首个批客户…… 广积粮——保证意向客户数量 区域客户、交通可直达客户、外区域客户、全城覆盖 全方位的项目锁定客户 销售点铺设 移动巡展 电话营销 区域派单 内部指令 缓称王、首发引爆—准备就绪、点燃毕节 开盘盛典、造势、哄抢、引爆！ 首次开盘实现客户300组认筹，上3000人参与开盘，实现开盘销售当门红！ 实现销售金额上3000万元！！！ 浅谈大盘的营销之道 定位 · 策略 · 执行 · 推广 推广思路 造势！有多大势就造多大势！ 大盘营销的关键就是先声夺人，能造多大势就造多大势！汝不见一个贵阳一个花果园项目，其造势之厉害，几乎搅动了整个中国地产营销界，当然也创造了中国单盘销