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谈谈房地产企业的纳税筹划 作者：陈素华 上传时间：2006-9-27 内 容 提 要 　　众所周知，当前房地产企业税收负担普遍偏重，税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度安排有关。从客观原因来看，不少房地产企业往往只对部分税种的基本规定有所掌握，对税收上的特殊规定、政策掌握不够，致使企业没有足额缴纳税款或是重复缴税，这样，不仅会在未来给房地产企业带来巨大的纳税风险，也会给企业带来成本的增加，利润的减少。目前整体法制环境已初步建立，税收法律、法规亦逐步完善，社会已然形成纳税要合法的整体意识，借助纳税筹划，合法减少税赋，成为大多数纳税人的首选。因此，房地产企业如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产企业具有重要的现实意义。针对这一状况，本文试着谈谈房地产企业的纳税筹划。 　　关键词 纳税筹划 临界点 纳税风险 纳税成本 　　房地产项目开发是社会各种资源的集成，其耗用资金之巨、涉及相关领域之广、产业链条之长，为其他行业所无法比拟。随着我国市场经济机制的日趋完善、竞争程度的逐步加剧，纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容。全面了解和领会房地产企业纳税筹划思路，这个问题已经得到越来越多的房地产企业的重视，要建房先筹划的趋势已经在形成。有不少立足长远发展的房地产开发企业，十分注重依法纳税，而且往往在项目启动之初，就开始进行详细的纳税筹划。本文拟从以下方面来对房地产企业的纳税筹划进行分析。 　　一、 目前房地产企业的纳税筹划方面存在的问题 　　（一） 房地产企业的纳税意识薄弱，法律意识不强 　　依法纳税是企业作为纳税人应尽的义务。由于国家税收法规政策比较复杂，又没有很好的渠道能直接传达到房地产企业，使企业在不了解税收政策的前提下，出现了不会交税的现象，到底企业是多交了，还是少交了，企业一概不清楚。由于税收成本的增加，影响到企业在市场竞争中的发展，对于房地产企业来说，在收入、成本、费用等条件一定的情况下，房地产企业的税后利润与纳税金额互为消长。当房地产企业面临沉重的税收负担时，房地产企业作为纳税人会将其注意力自觉不自觉地转移到应纳税款上，致使有些房地产企业铤而走险，利用一些不合法的手段进行偷税、逃税。而采取偷税、逃税等违法手段来减少应纳税款，房地产企业则不但要承担税法制裁的风险，更重要的是偷税、逃税还将影响企业的声誉，对企业正常的经营、开发产生负面影响，也会给企业在税收上带来了很大的风险。正如前段时间汕头市某知名的房地产开发公司，因采取内外两套账册，故意隐匿收入，被税务机关稽查部门查出，除了补缴税款外，还对其进行处罚，认定其偷税、漏税的违法行为。这不仅给企业带来税收上的风险，也影响企业的声誉。 　　（二） 房地产企业在纳税方面认识上存在的误区 　　1. 企业误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作 　　房地产企业的税收存在两个环节：一是企业产生税收的环节；二是企业交纳税收的环节。但是有很多房地产企业的决策人认为：“税收就是财务部门的事，财务部门所作的财务处理就决定企业的应纳税额。出现多交税和被税务机关处罚的情况，就是财务人员失职”。这说明，房地产企业决策人的纳税观念存在着误区，未能了解税收是如何产生的。就是因为这种误区，导致很多房地产企业无法解决企业的纳税问题。虽然财务部门经常与税务机关打交道，但财务部门只是将企业开发经营产生的税款交到税务机关而已。而税收是根据房地产企业在进行土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，不同的开发、销售过程，产生了不同的税收结果。所以决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要。因为房地产企业的开发经营、销售等过程是通过合同体现出来的，为什么税务机关在查账时会让企业提供相关的合同？这是因为税务机关要查看房地产企业的业务过程。每一份合同决定每一个业务过程，业务过程产生税收，业务部门产生税收，财务部门交纳税收。房地产企业的这些合同不是由财务部门签订的，而是由决策人、相关的策划部门、销售部门等签订的，把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门，由财务人员进行账面的会计处理以为这就是纳税筹划这是不可取的。因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事，更重要的是企业决策人在进行业务处理之前对纳税方面所做的决策。 　　2. 房地产企业误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行 　　房地产企业为什么总在税收方面出现问题？而且常常被税务机关处罚呢？这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳