世联廊坊综合体项目定位与物业发展建议报告.ppt

现存量房总量预计未来约320万㎡住宅入市，本项目预计2011年年底入市，2011-2012年将有约175万㎡体量供应，其中广阳东板块内新项目体量未来预计达到约60万㎡，本项目存在一定市场竞争压力 未来供应 2011年中 2012年中 2013年中 2014年中 2015年中 2016年中 广阳东板块 广阳西板块 安次区板块 瞰都7号：住宅存量：9万㎡ 蓝爵世家：43万㎡ 格林郡府：42万㎡ 幸福城：住宅存量：94万㎡ 嘉都TIME：73万㎡ 馨领地：住宅存量：7万㎡ 银河领域：住宅存量：6.6万㎡ 郡望：22万㎡ 兰亭：住宅存量：8.8万㎡ 晓廊坊：住宅存量：18万㎡ 阳光逸墅：住宅存量：2.5万㎡ 汇源名居：住宅存量：3万㎡ 尚华城：住宅存量：3.4万㎡ 100万 75万 60万 45万 25万 15万 各年总计 小结——主流市场产品及实用型+景观需求+配套资源能够满足市场平台水平，未来竞争激烈，风险较大 ——主力户型面积：2居主力面积广阳两个板块户型类型较丰富，安次区多为经济实用型2-3居；2居80-90㎡、3居110-130㎡，户型以舒适实用性高，产品市场表现较好； ——住宅销售单价：区域价格平台在7500-8500元/㎡，各板块间价格梯度不明显，个别项目跳脱市场平台，良好的自然资源、区域发展前景、及高端居住品质实现高溢价； ——住宅销售总价：2居集中在60-75万元，3居集中在80-100万元，4居在120万元以上；主流住宅产品2-3居总价60-100万元； ——住宅销售速度：广阳板块销售速度120套/月以上，约1-1.2万㎡/月；安次区板块销售速度60套/月，约6000 ㎡/月；80-90 ㎡2居、110-130 ㎡3居是快销产品，150 ㎡以上大户型销售速度降低；良好的景观资源、规划利好及便利的交通条件是快销的必要因素； ——住宅未来供应：本项目预计2011年底入市， 2011-2012年将有约175万㎡体量供应，其中广阳东板块内新项目体量未来预计约60万㎡，本项目存在一定市场竞争压力。 住宅市场研究 住宅市场平台水平 住宅市场竞争分析 住宅板块格局分析 住宅市场客户研究 4.2 安次板块 广阳北板块 广阳东板块 高端客户改善升级 中高端刚性改善型客户 高端改善升级型客户 客户流向 廊坊客户地缘性较强及区域认知度差异明显，安次区板块中高端客户流向广阳区，广阳东板块的中高端客户流向广阳北；高端客户聚焦广阳北，广阳东集中城市中高端改善型客户 客户盘点 板块 项目名称 价值点 主力面积 主力总价区间 客户 置业目的 广阳北 华夏·幸福城 开发商品牌、区域、配套、交通 80-90㎡2居 60-70万元 中端收入人群 刚性改善、首次置业 华夏·铂宫 开发商品牌、区域、资源、交通 130-150㎡3居 110-130万元 高端收入人群 资源占有，改善升级 嘉都TIME 区域、配套 80-100㎡2居，120-140㎡3居 -　 中高端收入人群 刚性改善、改善升级 馨领地·城市风景 区域、交通、开发商品牌 80-90㎡2居 60-70万元 中端收入人群 刚性改善、首次置业 银河领域 区域、交通 80-90㎡2居，110-120㎡3居 60-75万元，80-100万元 中高收入端人群 刚性改善、首次置业 郡望 交通 88-100 ㎡2居，110-130㎡3居 　80-95万元，100-120万元 　中高收入端人群 改善升级 广阳东　 　 廊坊万达广场 开发商品牌、区域、配套 85-95㎡2居，120-130㎡3居 70-80万元，100-115万元 高端收入人群 改善升级 名人国际 区域、交通 80-90㎡2居、110-120㎡3居 65-75万元，90-100万元 中高收入端人群 刚性改善、首次置业 瞰都7号 区域、交通 80㎡左右2居 - - 刚性改善、首次置业 中房·馨园 开发商品牌、交通 80-90㎡2居、110-120㎡3居 60-70万元，80-90万元 中端收入人群 刚性改善、首次置业 惜缘花城 交通 80-90㎡2居 55-65万元 中端收入人群 刚性改善、首次置业 蓝爵世家 产品 70-130㎡2-3居 - - - 侨治花园 交通 70-90㎡2居，110-130㎡3居 50-65万元，80-90万元 中端收入人群 刚性改善、首次置业 荣盛格林郡府 开发商品牌，产品品质、园林 70-90㎡2居，110-130㎡3居 55-70万元，85-100万元 中高端收入人群 刚性改善，改善升级 安次区 第九园·兰亭 开发商品牌、产品 80-90㎡2居，120-140㎡3居 55-65万元，85-130万元 中端及中高端收入人群 刚性改善，改善升级 晓廊坊 区域、配套、产品 80-90㎡2居，110-140㎡3居 6