XX资产管理有限公司龙房商道商业街项目（三）.DOCVIP

北京世纪华夏资产管理有限公司龙房商道商业街项目（三） 1项目商业区位及道路交通分析 2 1.1项目商业区位评价 2 1.1.1项目基本商圈薄弱 2 1.1.2 CBD东扩为项目带来发展机会 3 1.1.3 环四环商业带将得到极大发展 4 1.2 项目竞争对手分布 7 1.2.1 现存主要竞争对手 8 1.2.2 潜在竞争对手 11 1.3 附近商业及生活配套 15 1.4 立地综合评述 17 2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 17 2.1 北京市概况及投资环境分析 17 2.2 北京市宏观经济发展基本情况 19 2.3 北京市商业发展现状分析 21 2.3.1影响商业发展的需求因素分析 22 2.3.2 影响商业发展的供给因素分析 25 2.3.3各商业业态的竞争性分析 26 2.3.4 商业发展现状总结 30 2.3.5商业发展预测 31 2.4 北京市商业地产市场的基本情况 32 2.4.1 商业地产开发企业发展概况 32 2.4.2 商业地产开发供应量概况 32 2.4.3 商业地产的租售概况 34 2.4.4 对北京市商业地产市场的展望 37 2.4.5 北京市商业地产市场发展总结 39 1项目商业区位及道路交通分析 1.1项目商业区位评价 1.1.1项目基本商圈薄弱 项目周边居民数量和消费力的低下，造成了本项目基本商区圈薄弱。据调研结果显示，目前项目附近居民主要由以下几个部分组成：当地原住民、周边工厂职工，周边小商业服务业从业者、外来居民和新建社区居民，其中原住民、小商业服务业从业者和外来居民占大多数。这部分居民的消费档次和消费能力普遍偏低，对于购物、娱乐等各个方面都不能形成有效支撑。因此，项目附近现有商业、服务业的数量和档次都处于比较低的水准。从这个角度考虑本项目，我们认为本项目在进行规划时应避免在基本商圈内纠缠，而将眼界放得更远些，扩大商圈辐射范围即在二级、三级商圈上做文章。 本区域商业气氛的单薄，不能给项目招商提供环境上的有力支持。由于周边现有居民消费水平普遍偏低，并且由于城市发展进度的影响，造成以前项目所在区域对于大型商家缺乏足够的吸引力，但是，随着项目周边高品质社区的增加和其他项目商家的介入，特别是燕莎OUTLETS的开业，使得本地区对于商家的吸引力在不断增强。不过从总体上讲，项目所在地块对于有些商家还是需要反复考虑求证的位置。 现有商业不发达，周边1公里内以小型临街商铺为主的商业对于项目不会构成威胁。通过我公司对周边居民消费能力的分析发现，现有商业客层以现有居民为主，缺乏满足未来出现在本区域的中高收入居民需求档次的商业业态。因此，项目在进行规划时可以尽可能少地考虑现有商业的影响。 1.1.2 CBD东扩为项目带来发展机会 2003年5月，朝阳区发布了将新添十四条城市主干道的消息。其中位于CBD和CBD东部的朝阳北路、朝阳路、西大望路、通惠河北路约占43公里，占总工程量的近三分之二。据了解，朝阳区将在去年打通位于CBD商务中心区北侧的朝阳北路的基础上，争取按期保质完成朝阳北路二期工程，争取朝阳北路年内通车，实现东三环和东四环的交通干线连接。改善、提高CBD商务中心区的交通条件。加上正在修建的地铁八通线，CBD区域以及CBD以东区域可谓是路网密织。进行这些道路扩建和改造的主要目的是以基础设施和重点项目建设为重点，加快CBD区域路网构架建设，实现北京商务中心区建设新突破。从这一思路看，朝阳区下功夫在CBD东部密织路网的用意很明显，CBD东扩似乎已经是不争的事实。这不仅是发展CBD的需要，也是朝阳区发展定福庄、东坝、垡头、望京酒仙桥等边缘集团的需要。随着交通线路的建设改造，ＣＢＤ区域东扩的趋势已显露无疑。越过寸土寸金的ＣＢＤ中心，京东广阔且相对廉价的开发空间无疑对开发商极具吸引力。金地大厦、万达广场、华贸中心等项目都是ＣＢＤ东扩的足迹。CBD东扩将带动东部地区的城市发展，增加就业，提高地段价值，促进当地消费进而带动商业发展。 项目南侧是CBD东扩的主要区域，在这一区域的目前主要建筑群体是华贸中心。华贸中心西起西大望路，东临东四环，南至通惠河，北临朝阳路。占地面积为３９公顷，总建筑面积１００万平方米，其中商业面积16万平方米。整个项目将横跨长安街。长安街北侧主要是建筑主体，长安街南侧将是２０公顷的运动主题公园，南北将通过天桥相连，总投资额将达６０亿元，预计２００６年总体建成。华贸中心建成后，将带动CBD向东扩张的步伐，成为新的办公和酒店中心，并吸引从定福庄、东坝、垡头、望京酒仙桥等边缘集团到CBD办公的人群，而这部分人群的消费能力相当可观，并且其消费需求多种多样，本项目所在区域这部分人群的增加强化了项目的有力消费支撑。 CBD地区的东扩将带动周边地区地段价值的提高，增加消费人群，为区域商业发展提供