2015房地产“营改增”,三大税务风险如何化解.pdfVIP

2015 房地产“营改增”，三大税务风险如何化解 华税律师事务所 编者按：为健全税制，消除重复征税，经国务院批准，财政部、国家税务总局联 合下发营业税改征增值税试点方案。按照中央最新部署，2015 年将是“营改增” 的收官之年，华税曾撰文《2015 “营改增”收官，房地产面临三大税务风险》， 受到数万房地产企业的高度关注，该文指出了房地产企业“营改增”面临的三大 税务风险：一是账税处理难度增加；二是虚开、代开发票或触犯刑事责任；三是 可抵扣进项不足，税负恐大幅上升。本文华税律师继续关注2015 年房地产营改 增，针对三大税务风险，给出化解之道。 十二五规划把营改增作为经济改革的重要方向， “营改增”是继1994 年分 税制后又一次重大的税制改革，它从制度上解决了营业税制下“道道征收，全额 征税”导致的重复征税问题，实现了增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”。 从2012 年1 月1 日“营改增”试点工作开始，截止目前，仅剩房地产业、建筑 业、金融业和生活服务业几个行业未纳入试点。按照十二五期间（2011-2015） 完成“营改增”改革任务的要求，房地产业将于2015 年实现“营改增”改革。 一旦将房地产业纳入“营改增”试点范围，房地产企业将面临税负进一步加重、 企业的账务处理难度增加、发票风险进一步加大等诸多风险。因此，华税律师认 为，正确应对“营改增”带来的风险，尽早制定完善应对策略，对房地产企业而 言意义重大。 一、全面做好“营改增”财务核算准备工作 “营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求，企业财务人员将面临新 旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。为 了有效应对“营改增”带来的难题，房地产企业应充分学习相关政策，做好“营 改增”财务核算准备工作。 1、调整会计账户的设置 房地产企业应该在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税” 等明细科目，辅导期管理的应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项税额”明 细科目。在“应交增值税”明细账中，借方应设置“进项税额”、“已交税金”、 “减免税款”、“转出未交增值税”等专栏，贷方应设置“销项税额”、“进项 税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。 “进项税额”专栏，记录企业购入货物或接受应税劳务和应税服务而支付的、 准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或接受应税劳务和应税服务支 付的进项税额，用蓝字登记。 “减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。 “已交税金”专栏，记录企业已缴纳的增值税额，企业已缴纳的增值税额用 蓝字登记。 “转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应交未交的增值税。企业转出 当月发生的应交未交的增值税额用蓝字登记。 “销项税额”专栏，记录企业销售不动产或提供应税服务应收取的增值税额。 企业销售不动产或提供应税服务应收取的销项税额，用蓝字登记；发生销售退回 或按照税法规定允许扣减的增值税额应冲减销项税额，用红字或负数登记。 “进项税额转出”专栏，记录由于各类原因而不应从销项税额中抵扣，按规 定转出的进项税额。 “转出多交增值税”专栏，记录企业月末转出多交的增值税。企业转出当月 发生的多交的增值税额用蓝字登记。 “未交增值税”明细科目，核算企业月末转入的应交未交增值税额，转入多 交的增值税也在本明细科目核算。 “待抵扣进项税额”明细科目，核算企业按税法规定不符合抵扣条件，暂不 予在本期申报抵扣的进项税额。 2、正确进行会计处理 第一，取得过渡性财政扶持资金的会计处理。房地产企业“营改增”转换期 间因实际税负增加的，将有可能向财税部门申请取得财政扶持资金，期末有确凿 证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持 资金时，按应收的金额确认营业外收入。 第二，增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理。 按税法有关规定，房地产企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及 缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，应在“应交税费——应 交增值税”科目下增设“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税 应纳税额。 3、完善企业内部财务、税务控制制度 良好的企业财务、税务控制制度是控制企业税务风险的重要手段之一。尤其 在“营改增”后，账务处理复杂化、增值税专用发票风险凸显，企业更应