北京亦庄C综合体(定位方案).ppt

市政府规划的11个新城距天安门的直线距离 亦庄 16.5公里 通州 20公里 顺义 30公里 大兴 18公里 房山 30公里 昌平 25公里 怀柔 30公里 密云 30公里 门头沟 25公里 平谷 80公里 延庆 75公里 道路交通 城际道路：处于京津交汇的节点 亦庄道路：客货分流、拓宽改造 公共交通：公交线路13条 轨道交通：轻轨12号线连接亦庄新城与市中心区 园区环境、绿化 2500亩国际企业文化园 医疗设施 亦庄医院、北京同仁医院南院、雅强口腔、北京宝天中医诊所、北京正安门诊等 教育设施 21世纪小学、开发区实验学校、亦庄中学、国际艺术学校、国际管理专修学院等 体育设施 开发区体育中心 截至2007年6月底，入区企业2236家，投资总额153.93亿美元，其中三资企业521家，投资总额124.03亿美元，三资企业平均投资额2381万美元 80多家著名跨国公司落户开发区 57家世界500强企业在开发区投资了71个项目 调查中发现，亦庄大型企业均有在亦庄居住区常租公寓现象 区域常住人口数量 区域流动人口-产业工人 产业发展现状 截至2007年6月底，入区企业2236家，投资总额153.93亿美元，其中三资企业521家，投资总额124.03亿美元，三资企业平均投资额2381万美元 80多家著名跨国公司落户开发区 57家世界500强企业在开发区投资了71个项目 国家863计划项目和国家高科技成果产业化示范工程，呈现良好发展势头 已初步形成电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业等主导产业，产业集群化优势日益凸显 CBD——政策 2003年11月，CBD管委会《促进北京CBD金融业发展的若干措施 》—“朝阳区金融发展专项资金” 2006年1月，潮阳区政府《关于促进北京商务中心区金融产业发展的实施意见 》—入住一次性资金补助，办公面积补贴 将文化传媒产业作为下一阶段工作的重点方向 06年《关于落实科学发展观，加强投资促进工作的意见》 坚持“十分珍惜土地资源，切实提高项目质量”的原则 进一步提高入区项目的门槛，严格执行并有效落实对入区项目提出的用地、用水、耗能的具体指标要求，高耗水、高耗能、有污染的项目坚决不引进 新入区企业要符合“三高一低”：高端、高附加值、高辐射力、低能耗 重点引进符合开发区产业发展需求，技术含量高、资金密度大、增值空间广、辐射力强、带动作用明显的全球500强项目和精品项目 感谢各位领导对本项目的关心与支持！下面请中国建筑设计研究院汪恒（执行总建筑师）介绍规划构想 综合分析判断——综合分析 近期 远期 办公：主要物业类型，产品在市场需求的基础上实现品质提升 预留档次、规模扩大空间，实现综合体的核心功能 酒店式公寓：高品质要求、升级产品、有利于回款 预留档次、规模扩大空间 酒店：不利于短期资金回收、需求支持有限、近期回避 绝对高端提高竞争力、形成综合体的另一核心功能 商业：满足内项型商务需求 功能综合发展，客源类型多样化，满足商务、居住的消费需求 项目先期以高品质办公，酒店式公寓及商务配套型商业为主要可选择开发的物业类型 中后期开发高端酒店，并升级办公、酒店式公寓、商业的规模及档次 定位策略 项目分析思路 项目特性判断 系统分析 综合分析判断 区位条件 开发目标 机会条件 地缘分析 综合分析 定位策略 定位方向 市场动态判断 城市发展角色判断 市场判断 客户需求判断 整体定位 案例分析 方案建议 方案对比 新城线 市场线 产业线 整体定位 CITY KEY 高端城市综合体 新城、新地标 24小时活力运转 开放的国际化现代建筑群 项目形象 区域升级进行中的拐点式力作 企业树立公众品牌的标志性载体 角色定位 功能定位 满足不同类型企业要求的高端写字楼 适宜高标准商务要求的五星级酒店及中长期居住的高端酒店式公寓 完善的商务配套功能——展示、会议、商务消费 开放的综合购物广场 开发理念 以综合体自身特有的多维度复合功能, 实现项目整体建筑群的规模化协同效应, 以及企业近期与远期经济效益的平衡， 以个体形象带动区域发展 酒店 商业 公寓 办公 品质带动与提升 高端居住需求 间接消费力 消费力 配套 办公需求 开发目标 社会效益—— 搭建招商选资的高端服务平台 补充开发区企业提供CBD商务服务配套功能 拉动高品质商务区域价值 为开发区税收、经济增长作出贡献 经济效益—— 可销售物业的销售回款 经营物业的租金及未来物业升值 借鉴案例 成功的区域级综合体规模通常在20万平米以上，且容积率均在4以上 都市综合体