天全县项目市场调查暨产品定位报告.ppt

天全正处于城市化发展的初级阶段，老城改造，新城发展，使天全县城市发展处于一个快速发展阶段，特别是灾后，城市的兴建促进城市房地产的发展，老城新规划改造将成为重点。 不同行业发展阶段的城市化特征 发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化 快速发展期 调整发展期 稳定发展期 城市化率 ＜30% 30%-50% 50-75% ＞75% 城市发展特征 工业生产水平较低，就业机会有限，第三产业发展机会空白 工业生产具备一定规模，经济实力明显增强，城市扩张，新区建设成为重点 工业产业成为经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激城市升级 城市经济高度发达，城市发展表现为内部人口向第二、三产业转移 房地产开发特征 发展缓慢，需求明显不足，自住需求有限释放 快速发展，自住需求释放，投资需求出现，开发重心以数量为主 稳定发展，呈现自住与投资需求并重局面，开发重心向质量过渡 缓慢发展，自住需求缓慢释放，开发重心以质量为主 天全目前城市化率为35%，处于快速发展期，老城改造，城市规划调整将成为城市发展重点，房地产行业特征则表现为以自住需求为主。 1、项目区位认知 城市功能发展向城东、城南新城逐步延伸扩展，总体上形成向阳大道片区，滨河片区发展的空间布局，而老城（北城）片区是未来城市的居住中心，与政治中心毗邻，是未来的城市窗口 目前松桃城市发展呈现出由城北由城东、城南过渡；但是天全未来的行政事业单位、教育中心、商务中心将会位于老城北城片区；值得注意的是，老城改造成为目前城市发展的重心。 1、项目区位认知 东城片区 北城片区 东城片区 南城（滨河）片区 本案位于北城老城改造板块，集未来的行政中心、商业金融中心，教育中心为一体，是城市未来方量最大，具有标杆代表性的的居住区。 天全将来将形成新城发展和老城改造两大板块其发展的局面，老城片区是未来最具生活品质的居住集中区。 老城北城：北城板块是天全行政单位最集中的区域，未来政务中心。 北城内部：区域内最具档次的项目将于此开发。此外，区域内将有天全最好的学校，最成体系的商业设施配套，区域是未来最具生活品质、配套最齐全的居住区。 城北老 城区 1、项目区位认知 北城片区 东城片区 南城（滨河）片区 本案 项目地处于天全县城老城北城棚户区改造核心片区，处于向阳大道和未来环城路之间，离未来高速路口不到5分钟距离。目前项目本身未有内外资源配套。 天全目前是由北城（老城区）、城东、滨河板块构成，城东（向阳大道片区）板块是目前居住集中地，北城是未来集行政、商务、教育、居住于一体的核心改造区域 荒 地 2、项目本体条件—区位地段 北城片区 东城片区 南城（滨河）片区 本案 项目位于天全未来主干道之间，离未来高速路出口不到5分钟距离。但项目当下道路系统极为匮乏，待区域改造成熟后，预估相关交通配套会逐渐完善。 项目处于向阳大道和未来环城路之间，道路条件优良，离高速路出口不到5分钟距离，自出行便利程度较高；但项目当前出行便利程度低，周边居民主要依赖步行。 2、项目本体条件—交通条件 建设路 滨河路 318国道 青衣江、龙湾水库 县城商业核心圈 县委、县政府 行政核心圈 进城入口 出城方向 西康步行街 天全步行街 西康购物中心 汽车站 音乐广场 大西康市场 金融网点 商业核心圈 商业次核心圈 本案 县委、县政府 行政核心圈 本项目所处区域是老城改造核心区域，区域现目前无商业集群、品质住宅配套，配套资源严重匮乏。 项目处于老城改造核心区域，虽然是未来城市的政务中心、商业中心、教育中心、居住中心，但现阶段区域内并没有任何的商业配套或是品质住宅配套，项目旁有中学、事业单位办公大楼、学校等，但基本处于拆迁阶段。 2、项目本体条件—配套条件 二、天全县房地产市场宏观环境 城市经济GDP对天全房地产发展阶段的影响力 房地产开发投资与固定资产投资对天全房地产业发展前景的影响 市场供需量对天全房地产业未来发展趋势的判断 天全房地产市场宏观乱象 市场基本面：天全县整体经济状况较好，经济增长保持波动上升趋势，增长较稳定，受宏观经济影响，推动天全房地产业进入较快发展状态。 2009-2012年天全县GDP走势（亿元） 天全县整体经济保持增长，特别是灾后重建，近几年平均增幅达在13%上下，增长相对于缓。从经济增长率方面判断，天全房地产业已经进入较快发展期 国民经济 增幅发展水平 房地产业状况 小于4% 萎缩 4%~5% 停滞甚至倒退 5%~8% 稳定发展 8%~10% 高速发展 10%~15% 飞速发展 年份 2009 2010 2011 2012 GDP增速 14% 15.5% 8.1% 13.2% 1、城市经济GDP对天全房地产发展阶段的影响力 市场基本面：整个城市的房地产行业处于发展阶段；发展于2009年，至20