2012年湖北博大长兴城欧陆风情社区项目定位和发展规划报告__前期策划.ppt

户型舒适性提升：南北通透 户型舒适性提升：多面采光 社区智能化系统 “备”则“倍” 有准备、有规划的人生更精彩！ 说明：最大化采光面和观景面，适用于有较好外部景观资源的情况。 270度观景凸窗 超大露台 建筑 园林 商业及配套 建筑风格 平面户型 附加值及细节 平面布局 物业发展建议 物业管理 保安亭 照明 网球场 多重绿植 有机组织行为，方便多样化的人群活动。 一、园林细部建议 一、园林细部建议 细水小品 细水小品 趣味小品 形象墙 游泳池 社区健生 一、园林细部建议 建筑 园林 商业及配套 建筑风格 平面户型 附加值及细节 平面布局 物业发展建议 物业管理 各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态 规模 服务半径 业态 类别 5000米以上 2000-3000米 1000-2000米 600-1000米 100000平米以上 50000-60000平米 30000平米 300-10000平米 大型百货商店 时装店 大型影城 娱乐中心 饮食街 大型专卖店 大型优惠商店 超市 大型优惠商店 大型百货商店 家具店 体育用品店 药店 办公用品店 电影院 超市 药店 百货商场 餐馆 家具店 五金商店 汽车美容店 酒吧 音像租赁店 银行 微型超市 餐馆 美容院 干洗店 快餐店 医疗室 区域性商业 市级商业 社区商业（周边） 社区配套商业 一、项目商业发展方向 根据类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 ：1 商业面积：住宅面积 小区配套S=3283m2 二期商业总规模S=5000m2(上限) 二、项目商业体量建议 项目限定条件 项目周边自建房多,形象差、展示面不够、昭示性不强、消费不足 主题鲜明利于销售和招商 利于商铺价值提升 满足社区消费为目的，容易经营 符合社区目前的消费需求 社区配套商业 现有的人流量不足，难以经营 投资者信心不足 主题性强， 与周边商业冲突 情景步行街 短期内区内消费需求不大 目前已存在市场竞争 项目硬件及交通、停车位等设施不足。 主题性强 满足社区及周边居民的消费需求 中档餐饮市场存在空缺 主题餐饮休闲街 商业与住宅匹配度不高 业态过于单一 主题性强 存在市场需求 具有一定的市场前景 纯家居专业市场 劣势 优势 发展模式 三、项目商业定位研判 四、项目商业定位 以社区配套为主，情景商业街为辅。 增加吸引周边人流的餐饮、娱乐、休闲元素，满足不同层次消费者的需求。 档次：以中档定位切入市场，弥补市场空白。 地块商业价值分析分析 规划地下通道 现状跨铁路桥 可规划商业动线 有现状跨铁路桥及规划地下通道，但距离二期地块有一定距离，商业利用价值不大 一、项目基本情况 无 噪音源 不完善 外部配套 适中 规模 良好 日照、通风 有，需改造 景观 农民房、厂区 地表 需规划 内部交通动线 通达性差 外部交通组织 规整 地形 价值中等，具备发展中高档次商住物业的潜质 总评 研判 因素 N 二、地块总体价值研判 项目二期定位与发展规划报告 物业发展建议 项目定位 发展方向 市场分析 项目分析 目标梳理 区域内其它项目竞争 宏观市场调控 周边私房较多，刚性及改善性需求强烈， 城市化进程加快，外来人口的安家置业需求增加 T威胁 O机会 短期内项目道路围观环境及可达性较差 项目周边环境有待提高 项目同类型产品竞争 开发商品牌缺失 规模社区，物业类型丰富，配套成熟 紧邻火车站，交通便捷，多种出行选择 二期地块规整，较利于规划 W劣势 S 优势 三、项目价值体系及项目定位 项目SWOT分析 1、?项目规模较大,整个操作过程讲求“稳中求快”； 2、项目紧邻轨道交通线及机场，噪音影响较大，开发及销售的控制,建议采用先景观后产品的策略； 3、深化项目产品功能，对应目标客户的需要，并制造差异点。 孝感首个——花园式的原味欧陆风情社区 1、树立旧城改造标杆，制造区域市场非凡影响力； 2、规避项目地块劣势，以形象演绎及传播合理引导客户； 3、以合适的产品，实现土地价值的最大化； 4、差异化的产品路线及形象概念，实现快速销售，迅速回笼资金。 四、项目发展方向 项目发展主题定位概念 项目二期定位与发展规划报告 物业发展建议 项目定位 发展方向 市场分析 项目分析 目标梳理 二期拥有水景资源，要充分利用临河的自然资源做好景观社区规划，打造孝感区域内独一无二的河景住宅。 本案项目建议在产品规划基础上，明确建筑形态定位，切合项目打造花园式的原味欧陆风情社区的主题，重点突出自然河景、生态、原味欧陆风情。 社区品质差异化 1 建筑风格差异化 2 整个孝感地区，由于房地市场的不成熟，建筑形态杂乱无章，没有明确的风格特征，在市场上缺乏核心的竞争力。 五、项目定位策略 项目主题定位诠释 在产品形象上应走高端路线，即将能够体现项目形象的地方做足功夫，通过